地下室渗水多发生在降水较多的雨季，室外管道堵塞或路面排水不畅时较为常见，主要出现在以下情况。
一、地下室渗水的原因分析：
1、变形缝处渗水。主要是由于变形缝处防渗措施的失败而引起的，它使室外地下水进入变形缝，并从煤层两侧的墙体渗入地下室。
2、单体墙面渗漏，是由于墙体砂浆不饱满。基坑之间的砌体渗出形成裂缝，雨水从裂缝中渗出。
3、因为外墙散水部位漏水。原因是外墙的外侧防水砂浆和室外的踢脚线部位低于散水，连接部位常常连接不当。当散水破裂或散水和勒脚的缝隙没有用油膏缝合的时候，地下室将会在下大雨的时候渗水。
4、墙根渗漏、地下室就会渗出水。墙根内墙和外墙粉刷不干净，导致外墙防水砂浆不能擦底或墙基不牢固，内墙粉刷与地面接缝表面，造成渗水，尤其是墙根标记与地下室内部地板非常接近时，这种情况更有可能发生。
二、地下室渗水处理方法——堵漏篇：
1、对墙根部位的渗水情况：首先，在砌筑地下室墙体时，要保证砌体砂浆的饱满度；其次，抹灰前应将根部处理干净，保证抹灰服帖、密实，必要时阴角部位可做成八字角；外墙铺贴柔性防水层时，也要对墙根部位进行特别处理，一定要铺贴到位。
2、管道安装完毕后，四周用干硬性水泥砂浆填实，然后在外侧抹防水砂浆，待防水砂浆干燥后，在大于管道外径35mm的范围内刷两遍聚氨脂防水涂膜。
3、对变形缝处：常采用在缝内侧用泡沫板填塞，再用沥青麻丝封堵，外侧再用油膏做二布三涂的做法，既保证变形缝的变形量，同时也保证防水效果，在防水层外要砌筑保护墙，宽度比防水层每侧宽120mm，并将保护墙的防水层之间的缝隙用水泥砂浆填实，以免基坑回填时破坏防水层。
4、墙面通风渗水，砌筑前，先用水将砖表面湿润，再铺砂浆；砌筑时确保灰缝砂浆密实饱满，灰缝应勾缝；外墙抹灰前应先检查灰缝，若有不密实处再加强补缝。
5、对于散水部位处的渗水，应使外墙防水砂浆高出散水150mm左右或做到勒脚顶侧，保证散水部位的防潮层不断开，并做好散水与勒脚处的油膏填缝；为保证防潮效果，避免渗水，地下室墙必须用水泥砂浆砌筑，灰缝处必须填饱满。
6、外因方面，要保证室外地面排水畅通，同时保证室外地面比散水最低处低20mm以上，对室外排水管道要经常保持畅通，并不被破坏，以免向外漏水；要及时排除暖气沟内的积水，通过对室外渗水水源的管理，杜绝渗水水源的出现，也是保证避免地下室渗水的一个很重要。
7、为杜绝地下水对地下室的影响，还应在墙体外侧做柔性防水层一道，外侧再做隔水层，隔水层一般用2：8灰土做成，其断面呈倒梯形，下部最小宽度不小于500mm，上部宽度比散水宽500mm，如果外墙有水平防潮层时，隔水层底部标高应低于水平防潮层标高150~200mm；如果外墙没有水平防潮层时，隔水层底部低于地下室室内标高150~200mm；另外当车库顶铺设防水层后，其上所有作业应确保防水层不被破坏。
地下室缝缝补补又三年，要想彻底解决渗水问题，还得从主动防水入手，而不是被动堵漏！
三、地下室渗水处理办法——主动防治篇：
第一步：铲除清理发霉的表面，打掉原来地下室墙面的粉刷层，打掉地面地砖层，露出混凝土基层或砖墙基层。清理建筑垃圾，把地下室清理干净，不留死角。
第二步：先堵住漏水点，再做地下室电渗透防潮防霉系统，挪威特莱顿发明的电渗透防潮技术，它采用安装正负极的方法，通过施加系列低压脉冲电荷，使正极性的水分子主动朝着结构外的负极移动，有效的降低混凝土结构的含水率，实现地下室长久干燥舒适。
第三步：南方地区有潮湿的雨季，空气湿度很大，安装一套自动除湿系统，当地下室湿度大于70%时，除湿机组会自动开机。
地下室渗水处理办法总结：发霉装饰物清理+防水堵漏+电渗透结构防潮+空气除湿。完成上述四步地下室渗水处理办法，一个完整的地下室防潮系统建立了，这个系统可以保证地下室长久维持干燥。