位于黄浦区五里桥街道的鼎达小区，即将成为上海又一个既有多层住宅加梯全覆盖的小区。小区业主的加梯意愿高、推进速度快，与黄浦区正在大力推进的“建管并举”黄浦加梯模式不无关系。
“小区物业从加梯建设开始就参与其中，加梯完成后无缝接手了电梯的管理。我们少操心也放心，加梯推进很顺畅。”鼎达小区业委会主任尤慧芬说。目前，黄浦区既有多层住宅加梯已突破了110台，全部实现了物业接管加梯，基本解决了业主使用电梯的后顾之忧。
“业主多付一些钱，但省心也放心了”
“加梯就像买车一样。私家车买入后，要给车子加油、做保养、进行年检，出了故障要进行维修。加梯也并非‘一加了之’。除了建设外，加梯使用后涉及检测、维保、管理等等。加梯使用产生的费用如何支付、加梯使用后谁来负责管理与维保，在加梯立项之初，我们就引导业主同步考虑这些问题。”黄浦区房管局物业科副科长潘忞嚞说。
鼎达小区所在的五里桥街道桥一居民区，是黄浦区加梯完成最多的居民区。居民区所有的加梯完成后，全部由该小区物业——民企爱仁物业接管。
“我们这部电梯使用后，现在每年需要业主支付1.1万元出头，包括电费、管理费、维保费等。”尤慧芬居住的楼组在2019年加装了电梯。她告诉记者，业主们在使用加梯之初协商了费用分摊机制。费用按照楼层进行分摊，顶楼业主每年付800多元，三楼业主付270多元。
业主们与物业签订的加梯管理合同中规定，物业公司承担电梯保洁、应对突发情况、委托维保单位进行电梯维护、巡视电梯运行情况等责任；业主则每年自行向物业缴纳费用，其中检测费与电费为物业公司代收。为防止业主出现不按时缴费的行为，合同中还规定了逾期需要支付违约金等约束条款；业主也会评估物业的工作绩效，如果不合格，也对物业有一定约束措施。
“电梯是特种设备，事关业主人身安全。由小区物业接管加梯后，尽管我们要多付一些钱，但省心了，也放心了。”尤慧芬说。鼎达小区后来加装的多部电梯都借鉴了这一模式。
不仅在电梯使用后，在电梯加装过程中，区房管局、街道与居委也引导物业参与其中。
“电梯加装施工中会遇到很多复杂情况。如，很多老小区地下管线排布复杂，物业公司处有原始图纸，他们会帮施工人员一起对照图纸现场查看，施工后对这些地下工程也会进行检查。又如，现场施工需要一定场地，有时要暂时移走其他业主停放的私家车，物业会帮忙协调其他场地。”居民区党总支书记钱姝磊说。
黄浦区从2018年加装第一部电梯时就在探索加梯后如何管理。“我们实践下来发现，让物业参与加梯管理是最有效地实现‘建管并举’的方式。”潘忞嚞说。
业主“自管”电梯曾引发混乱
其实，加梯使用后没有让物业接管而引发管理混乱，黄浦区也有过经验教训。
2019年，桥一居民区的怡绿小区第一、第二部电梯加装成功；业主们当时坚定地要“自管”加梯。一位业主说，当时大家以为，加梯管理就是收收电费、打扫卫生，电梯如果有问题了，打个电话给维修公司就行了。但我们想简单了！
使用后，业主们发现首先碰到的难题就是“三方通话”设备装在哪里。所谓“三方通话”是指电梯内、维保单位以及应急处置单位需要各安装一部通话设备，以应对电梯关人等突发紧急情况。一般的应急处置单位就是小区物业。但怡绿小区第一、第二部电梯没有聘请物业进行管理，“三方”就少了一方。
街道也去外区学习过其他小区的自管模式，但发现也很难解决这一问题。“有的楼栋是将电话装在楼内热心业主家中，有的是装在楼栋的大厅中。但这两种方式都无法做到，一旦电梯发生紧急情况，有人及时接听、有专业力量及时处置。”街道相关负责人说。
“缺少了‘三方通话’中一方，大家用起电梯来也确实觉得心里不踏实。”楼内业主说。
一波未平一波又起。此时，有小区业主发现，两部电梯装好后，自己家中下水道返水严重。物业查看后认为，加梯公司在加梯中破坏了小区地下管线，应由加梯公司负责维修；可加梯公司认为，业主家中返水是小区地下水管自身出了问题，应由物业负责维修。
物业、加梯公司都不管，苦的是业主。见此情景，区房管局、街道居委主动跨前，委托专业人员，挖开路面查看并进行了维修。维修人员也发现，是加梯施工破坏了地下管道。
历经“磨难”，两个楼栋业主意识到，没有物业参与电梯管理，电梯“跑不顺”。后来，两个楼栋业主主动聘请了小区物业作为加梯的管理方。
破解加梯使用中三大难题
在一部部的加梯实践中，政府部门也在不断地总结经验。2021年年中，区房管局与区市场监管局在前期大量加梯经验总结基础上，联合出台了《黄浦区既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见》。
这一《指导意见》最大突破是解决了加梯使用中三大难题：加梯由谁来管，具体管什么，加梯更新大修的“养老金”从哪里来。
“《指导意见》明确了小区加梯后加梯产权人应委托小区物业管理加梯，明确了加梯管理中最重要的两块——电梯安全管理与新增设备管理具体都怎么管，指导加梯小区设立后续至少10万元的专项资金账户用于电梯后续管理与维修。”潘忞嚞说。
《指导意见》要落地，关键一环是提高物业接管电梯的意愿度。“很多物业并不愿意接管加梯，觉得这是‘多出来的事儿’；也有个别物业对‘管理费’估价过高，远远超过业主预期。”
区房管局与区市场监管局发现，物业公司有两个担忧，一是担心管理责任不清，二是担心更新大修“养老金”难落实。所以，在《指导意见》中，对这两个问题都进行了明确。如，加梯使用管理单位要履行14个职责，包括设立电梯安全管理员、在电梯出现故障时如何操作、监督维保情况等等。《指导意见》对电梯产权人，即业主的职责也做出明确规定，如要为电梯设立用于更新大修的“养老金”，建议从政府对加梯的补贴资金中留存，且根据电梯一般使用15年的使用寿命，建议至少留存10万元以上。《指导意见》对维保单位的职责范围也进行了详细规定，并引导加梯公司来承接后续维保服务。
至于加梯管理费用究竟该收多少钱，是业主非常关心的问题。区市场监管局从专业角度进行了测算，给出了指导价，包括保洁费、电梯安全管理人员费分摊、电梯安全责任险、综合管理费，测算价格为每年每台4869元至7095元之间。再加上维保费、电费等，建议每台加梯的支付费用为每年1.35到1.6万元。
区市场监管局又出台了全市首个《电梯维保合同范本》，用范本形式规范了加梯管理单位和维保单位的职责，保护业主的权益。拿着范本，业主在这一基础上还可根据实际情况来增补条款，非常实用方便。
黄浦区则引导物业企业，将接管加梯作为物业服务品质升级的一个方向。对愿意接管电梯的物业公司，黄浦区给予一定政策倾斜：在每年政府对物业服务质量的评估中，给予打分倾斜，分数高的物业可以优先获得政府补贴，以此鼓励物业接管加梯。
“我们将继续做好加梯‘建管并举’，推进有质量的加梯，让加梯成为真正的民生工程、民心工程。”
