今年7月以来，房地产调控政策收紧，一方面，多个热点城市被约谈而出新政；另一方面，“三道红线”对房企形成重大融资制约。如果对于个人房贷也实施压降，则逻辑上是顺通的。
房地产贷款占比低于30%，是什么概念？
在此，老杨通过历史数据给大家解释一下。
房地产贷款，主要是个人按揭贷款，次要是开发贷，最后是土地贷。
今年第二季度，全国净增房地产贷款12400亿元，环比减少29%，同比减少11%。
从季度数据看，今年二季度相比一季度出现了比较明显的下跌。需要说明的是，从历史数据看，二季度贷款净增额往往都要小于一季度，这和一季度银行主动放贷等惯例是有关的。
仅看一季度，其实最点是2018年，近两年则出现下降。说明近两年对于房地产融资的控制是加紧的。
从占比来看，房贷占比=净增房地产贷款/净增人民币各项贷款。
今年2季度，全国新增房地产贷款占全部新增人民币贷款比例为24.8%，也即近1/4的资金是投向房地产领域的。
这一占比最高值，出现在2016年下半年，超过50%！众所周知，当时货币宽松，房地产政策宽松，房地产去库存，所以大水涌入房地产。
今年上半年的占比，其实相比高点已经腰斩。调控效果相当显著了。
既然看全国总占比，已经降至30%以下了，为何相关部门还提新要求？
结论是：总量达标，但部分银行超标了呀！
接下来，我们仔细看看最重要的个人住房贷款
2020年二季度末个人住房贷款余额32.36万亿元，同比增长15.7%，增速比上季度末低0.2个百分点，比上年同期低1.6个百分点。
观察历史数据，2004年四季度-2014年四季度的10年间，个人住房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年四季度，短短3年时间，贷款余额迅速攀升至21.9万亿元，期间新增贷款余额约10.4万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了30%的时间却增加了105%的贷款。
总规模增得很快。但增速却并不高。历史上最高增速出现在2010年一季度，09年货币大放水的结果也！
2020年二季度，个人住房贷款余额新增12100亿元，环比增长12%，同比增长11%，房贷余额新增额目前绝对值仍处于历史较高位。观察历史数据，2016年四季度以来，个人住房贷款余额新增额连续回落。
从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2020年二季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为24%，环比增长9个百分点，同比下降4个百分点。同比来看，今年二季度个人房贷占新增贷款比例相比去年同期更低，主要是今年疫情发生以来，贷款主要投放在支持实体经济和小微企业上。观察历史数据，该指标大致出现三个高点（30%以上），分别发生在2007、2009年和2016年。
全国居民购房杠杆率
这里，将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民购房杠杆率。
数据显示，2020年二季度，全国居民购房杠杆率为32.2%，环比与上季度基本持平，同比上升0.4个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行。2019年一二季度小幅上升，三季度下行，四季度再次小幅上升。2020年一二季度，居民购房杠杆继续小幅上升。
上半年全国首套房贷平均利率持续小幅下降，这有助于刺激居民贷款购房。但需要看到的是，自4月以来，5年期LPR已连续4个月未调整，说明货币宽松边际收窄，下半年若5年期LPR 未明显下调，房贷利率大概率不会大幅下降。7月份以来，深圳、杭州、南京、东莞、宁波等热点城市收紧了调控政策，进一步明确了中央房住不炒的政策态度，预计三季度全国居民购房杠杆率不会大幅变化。
结合上述数据，老杨的感觉是：
开发商端，确实存在违规融资、高杠杆、高负债的不良现象；但个人购房端，除了深圳、杭州还存在一定程度违规融资炒房的现象，全国绝大部分城市，基本都属于合理、正常、健康的个人融资，也即通过商业按揭与公积金贷款。
对于个人购房融资，没必要进一步收紧政策了！否则，反而容易误伤合理需求！
从金融防风险的角度看，我国个人购房首付比例，首套贷款三成为主，二套贷款四成或五成为主。这一首付比例，全球最高。而全国房价不可能总体下跌超三成的！绝无可能！ 也没什么风险可言。