《中华人民共和国民法典》合同编中增加了“跳单”条款，严格规制违背契约精神的行为。什么是“跳单”？瞒着中介私下交易，会承担法律责任吗？
北京广播电视台纪实科教频道《民法典通解通读》栏目特别邀请了北京市朝阳区人民法院法官李林强、华北电力大学人文学院副教授陈燕红，共同解读《中华人民共和国民法典》合同编第九百六十五条和第九百六十六条。
案例一
王先生到房屋中介公司寻找写字楼的房源，中介人员带着王先生看了好几天，最终敲定了一处写字楼，签合同当天，王先生却没来。可没过几天，中介公司发现，王先生私下已经和业主签了合同，而且已经搬进去办公了。中介公司认为，王先生的行为属于“跳单”，应该支付中介费。对此王先生表示，中介人员确实带他们看了三天房，他们愿意补偿几百元辛苦费给中介，但是双方没签订任何中介合同，所以不是跳单。
何为“跳单”？
“跳单”是中介的行业术语，通常理解为跳过中介进行交易。一个典型的跳单行为主要有四个方面：第一，委托人接受了中介提供的中介服务；第二，委托人利用了中介提供的报告信息；第三，委托人绕开了中介；第四，达成了商业目的或买卖合同目的。
司法实践中，哪些情形属于“跳单”？
“跳单”不仅存在于房屋买卖过程中，大多类型的中介服务合同，都有可能出现跳单行为。比如创业投资领域，举个例子，某个项目的融资方需要投资方的资金注入，投资方也需要寻找优质的投资项目，于是就出现了投融资中介，投融资中介将介绍融资方与投资方进行接洽，有些融资方会打起绕过中介的小算盘，于是在签约过程中会通过甩开或隐瞒投融资中介的方式，私下跟投资人签订投融资服务协议，完成投资活动。这就是一种典型的跳单行为。
一般情况下，当投融资中介发现了这个行为之后，起诉到法院，融资方又会以投融资中介不专业或仅仅是介绍双方认识，并没有提供其他中介服务为由进行辩解。
为什么会产生“跳单”？
产生“跳单”的原因有三点：收费过高、中介服务不到位、消费者存在侥幸心理，对房产交易过程中的风险度了解不多等情况也容易让有“跳单”的想法。
2023年4月，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，从十个方面提出了监管措施，其中鼓励房地产经纪机构将中介费用纳入资金监管范围。加强资金监管，能大大减少消费者的顾虑。
案例二
王先生是一家房屋中介公司的工作人员，他接待了一位客户张女士，双方签订了购房委托协议。按照张女士提出的要求，王先生查找了附近的合适房源，张女士对其中一套十分满意，就差付款交易了。但是后期中介公司店员进行跟进的时候，张女士表现出不满意的状态，并表示不想买这套房子。当王先生后来给其他客户介绍这套房屋时，发现这套房子已售出。王先生联系了张女士，张女士承认她已经购买了该套房子。
王先生认为，他给张女士提供了中介服务，但是张女士接受服务后，又绕开了他，与卖家达成交易，张女士应该按照购房委托协议支付中介费。然而张女士并不认可。于是王先生将张女士诉至法院，要求其支付购房中介服务佣金一万五千元。
最终经过沟通，双方达成调解协议，张女士当庭给付王先生报酬一万元，双方再无其他争议。
司法实践中，跳单行为不能一概而论，也需要仔细甄别。
情形一：“旱涝保收”的跳单条款
中介在看房前，就和购房人签订协议，约定只能通过该中介公司购买该套房产。
法官解读
这种跳单条款显失公平，比如有一套房源在多处中介机构进行挂单出售，某中介公司在合同条款中约定，消费者只能在该家公司进行购买，不得私下与其他中介公司或房主签订购房合同。该条款属于“旱涝保收”的跳单条款，因为这些房源信息都是可以从公开渠道能够获得的，如果该中介公司提供的服务质量不好且中介费高，仅仅是去看个房子，就限制了消费者自主选择权，这样对消费者是不公平的。
情形二：信息来源的重复
如果委托人通过其他途径查询到房源的信息，与中介提供的信息是重复的怎么办？
法官解读
房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，不构成违约。即在这种情况下，委托人通过第三方公开渠道获知信息并达成交易的行为不认为是跳单行为。
情形三：多个中介，应当给谁报酬？
同一房源信息，在多个中介挂牌销售，购房人就会从多个中介了解房源信息，也可同时委托多个中介人，此时如何判断？
法官解读
这种行为不属于跳单行为，实际上是对于消费者自主选择权的一种保护。但如果房源是A公司独家代理的，消费者却将该房源信息告知了B公司，为了更低的中介服务费，消费者委托B公司与卖家商讨房屋买卖合同事宜，并最终签署了合同，这种情况就属于典型的跳单行为，此时A公司可以向法院主张要求消费者支付相应的中介服务费。
法官提示
随着我国法律体系的进一步完善，在社会经济活动中，倡导大家遵循公平及诚实守信的缔约精神。《中华人民共和国民法典》首次将跳单行为上升到法律层面，不仅保障了中介人的权益，同时对于违背契约精神的行为进行了规制。
一方面，交易主体在市场中有自由选择的权利，可以通过“货比三家”来确定对自己更加有利、性价比更高的交易对象和服务；但另一方面，“有约必守”也是交易主体应当恪守的一项行为准则，在房屋交易双方接受利用中介服务却又绕开中介订立合同的情况下，应当对中介人的付出予以尊重和认可。
对于中介公司，在提供中介服务过程中，一定要恪守职业道德，除了向委托人如实提供相关的真实、准确、及时的信息之外，也需要保留好相关的证据材料，比如带客户去看房，可以留存一些照片或视频，并及时进行回访确认，保留的这些证据材料，在跳单行为发生之后，可以作为证据向法院进行提交。
对于委托人与中介人，可以根据交易的流程和环节，将具体的费用和金额进行细化，通过合同条款的细化，以防止双方发生纠纷时产生不必要的争议。
相关法条
《中华人民共和国民法典》
第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
第九百六十六条 本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。