住房信贷政策迎重磅利好！
8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（下称《通知一》），其中提出对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
央行、国家金融监督管理总局有关负责人在答记者问时表示，对现行差别化住房信贷政策调整优化，能够支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。
此外，对于市场较为关注的降低存量首套住房贷款利率，央行和国家金融监督管理总局也在31日晚间发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知二》）。
该《通知二》指出，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。
东方金诚首席宏观分析师王青在接受《华夏时报》记者采访时表示，两个《通知》主要包括三项支持政策，即下调首付成数、降低二套房贷利率下限以及下调存量首套房贷利率。
“整体上看，本轮政策调整力度很大，在全面降低各类城市购房门槛的同时，重点加大了对改善性需求的支持力度。这也在很大程度解释了为何8月5年期以上LPR报价不动的原因，即监管层出台了单独引导房贷利率下行的措施，而且力度较大。”王青表示。
明确首套房和二套房首付比例
房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其良性循环对宏观经济恢复和发展具有重要意义。
为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，在7月24日中央政治局会议上明确提出，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。
随后在7月31日国务院常务会议上也提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。
据易居研究院研究报告显示，根据简单算术平均计算，全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%，二套房首付比例平均值为42%。总体上城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。
因此为了更好满足个人刚性和改善性住房需求，根据《通知一》将统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。
简言之，在全国范围内首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
在易居研究院研究总监严跃进看来，这对于全国的首付比例做了统一规定，有助于引导各地按最低首付标准落实相关政策。
“此次政策比较清晰地明确了首套房和二套房的首付比例，即两成和三成。这也就为后续各地降低首付比例确定了方向。”严跃进对《华夏时报》记者表示，首付比例为20%的规定，在很多地方已经执行。但是确实有很多城市由于限购的因素，直接规定二套房的首付最低比例为40%。所以此次最低首付的政策，其实就是督导各地积极作为，主动降低各种首付比例。
“过去我们看到降低首付的政策比较强调首套房或刚需。而从此次政策看，二套房也有降低首付的空间。所以当前此类政策，充分说明对于各类合理住房消费需求提振的导向。” 严跃进如是说。
招联首席研究员董希淼则对《华夏时报》表示，此前不同地区房贷首付比较复杂，部分地区二套房贷首付比例最高达80%。降低首付比例，有助于适当降低居民住房消费门槛，提高居民住房消费能力。
二套房贷利率下调40个基点
此外，《通知一》还对商业性个人住房贷款利率政策下限进行了明确规定，即首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
央行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。其中，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
“该政策的最大变化在于，二套房的利率下限从过去‘加60个基点’变为‘加20个基点’，相当于一次性降低了40个基点。从这个角度看，对于二套房方面的政策确实非常给力。” 严跃进表示，换句话讲有部分购房者可能不享受认房不认贷政策，若按现在的政策即便是二套房，其房贷利率也明显下调。
“本次二套房贷利率下限下调幅度高达40个基点(由原来的5年期以上LPR+60个基点，调整为5年期以上LPR+20个基点)，远高于MLF下调幅度，超出市场普遍预期。” 王青坦言。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对记者表示，去年5月首套房商贷利率下限已降至5年期以上LPR-20BP，但二套房始终保持5年期以上LPR+60BP。此次政策执行后相当于对二套房商贷利率下调40个基点，有助于降低二套房购房成本，推动改善性住房需求释放。
“在‘因城施策’导向下，二线城市或更快落地，调整优化二套房贷利率。另外，当前一线城市房贷利率仍处高位，北京、上海二套商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，二套房贷利率加点数也存在下调可能。” 曹晶晶分析称。
“过去一段时间，住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求。而降低二套房贷利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消费需求，降低改善性购房者的利息支出。”董希淼补充到，当然，无论是首付比例还是利率下限，文件调整的都是全国性政策下限。各地可按照因城施策原则，在全国性下限的基础上自行确定本地区的首付比例和利率下限。从目前情况看，预计全国多数地方不会另行加码，将直接执行全国性下限。
谈及后续房地产政策，王青预计接下来在放开限购限售、实施”认房不认贷”等方面，各地将在因城施策原则下继续推进。
“考虑到本轮房地产支持政策全面发力后，将有效改善市场预期，特别是会对购房需求有较强的刺激作用，我们预计四季度楼市将出现趋势性企稳回暖过程，本轮房地产周期的上行拐点即将到来。”王青说。