最近，看了不少关于上海某些楼盘跌幅多少的文章，我个人也写了不少类似文章，每次写的时候，都查询很多数据，不敢妄言。俗话说“言之有物”，我个人认为，每一篇文章，每一个视频，所引用的数据，都要有客观真实的一线数据来支撑，否则就是胡说八道。最近看到一个视频，说上海最大的单体小区——上海康城小区，最近跌幅非常厉害，几乎要崩盘了！但是，我没有看到他引用的数据哪里可以查到，个人认为不足信。那么上海康城这个社区巨无霸，究竟一年来跌幅如何了？下面小编就用真实的成交数据，来向你展示其房价是否真要崩盘！
上海康城，
上海目前已经交房的单体小区中，是最大的小区，没有之一！实话说，第一次去上海康城还是2008年，当时是去看万科白马花园，顺便去看了这个小区。小区是真大，2010年代以前，该小区真正是不方便，那时很多高架都还没有建，记忆最深刻就是大巴车要钻地道过去，堵在那里，半天过不去，实在是拥挤。如今，嘉闵高架、沪昆高速，这些高架，大大方便了这里的交通，不久的将来，地铁12号线延伸线场东路站一旦开通，上海康城到市区将大为方便。
上海康城，属于莘闵别墅区板块。莘闵别墅板块，是一个实际上独立的板块。
东濒嘉闵高架，西北面是沪昆高速，西面是沈海高速，东南面为沪昆铁路，四周的高架和铁路线，合围成了一个独立的板块。这个区域被业内称之为莘闵别墅板块。北面中间，东西朝向横亘着莘松公路这条东西大动脉，一定意义上是进出这个区域的主干道，12号线延伸线，就是在这条路下面。莘松路北侧分布着的商业链，是该区域内主要商业设施。上海康城，就是位于这个区域的最东北角，一定程度上来讲，上海康城是这个区域距离上海市区最近的小区之一！
上海康城小区，本身就像一个半岛。
从大的地图看，小区东近嘉闵高架，北近沪昆高速，南邻莘松公路。实际上，你把地图比例尺放大后发现，上海康城，南沿天然河莘浜河，东邻北竹港天然河，北靠庙泾港天然河，西面是亭场路，上述三河一路，合围成为上海康城整个小区，当然，二期之间还有一条河东西穿行，乃是东沙港河。由于是三河一路合围，往常小编还称上海康城是莘闵别墅区的“山河一路”！其实，细细一看，就是一个完整的半岛！这里小编普及一个知识点，边上的北竹港这条河，其实那真是大名鼎鼎，因为北竹港与俞塘交汇处，就是上海著名的马桥文化遗址，也就是古上海的根之一！北竹港河流中流淌的那是上海的文化血液，文化底蕴！北竹港一定意义上，比上海很多河流都应该让大家知道！
上海康城，闵行协和房地产开发，2001-2009年之间竣工。整个小区分为四期建设。
一期是靠近东南角部分，康城道门牌和山林道小号部分，为最大一期，1999年6月开盘；二期为东北角，为山林道大号和大浪湾道小号门牌部分，为2003年7月开盘；三期为中间，主要为维园道门牌，2004年8月开盘；四期则是靠近亭场路门牌号为瀑布湾道部分，2006年5月开盘，又分为四期A，四期B，2009年四期B最后交房。整个小区开发10年以上，90年代末就开始了首期开盘！一期距离未来地铁12号线场东路站最近。
上海康城究竟有多大？
还是用真实数据来表示。整个小区，总计有286幢房子，即286个门牌号，12237套房子，有地上车位4000余，地下产权车位4470个，这都是小区硬实数据。另外小区整个小区有4个居委会，还有专门的警务室，整个小区有1900多个摄像头，108名保安时刻巡逻，里面有2所幼儿园和一所九年一贯学校；里面还有3个购物广场、1个敬老院和2趟内部公交线路。据说现在居住人口在5万以上，最高峰时期近10万居民。可谓是大得离谱！从设置来看，小区比内环最大小区中远两湾城大得多！ 房屋总层数，差异挺大，多层、小高层以及高层建筑每一期主要组成不同。一期主要是多层和小高层为主，老年人居住较多；二期由高层组成，内部设有水景，楼栋距离也比较宽，绿化设计最好；三期以小高层为主，户型多为二房、三房，注重户型舒适度；四期多是小高层，小区最西面，也是2房、3房户型为主。整体上来说，上海康城在楼栋设置上还是非常不错的，整个小区都是采取类似法式建筑构建，
“康城”二字，就是法国“戛纳”之意，也是寓意一种美好向往吧！因为戛纳就是旅游胜地的代名词。
上海康城户型设计上，以刚需和改善型为主。上海康城户型二房和三房占绝大多数，没有一房户型设置。小区户型比较方正，得房率相对也比较高。2房面积段在89.99-118平方之间；标准的3房户型在111-171平方之间；4房面积在127-238平方之间；5房户型多是特殊户型，要么底楼，要么顶楼，面积在200-300平方左右。我查询了一下上海绿军的成交数据，2015年到现在，上海绿军总计成交该小区住宅与车位总计1003笔，其中2房成交458套，3房成交460套，车位41笔，其他则很少,2房、3房成交占总成交90%以上，可见2房、3房才是主力。
上海康城小区太大，不可能没有任何问题，问题能够得到解决才是重点。
与中远两湾城一样，该小区目前群租相对少了不少。根据康城坊信息，以2023年上半年数据为准，该小区目前各类问题比较突出的依然是交通事故类，纠纷类，挪车类和噪音扰民类。其实，上述这类问题，在任何大型社区都不可避免，尤其挪车和扰民类。以前大家常说的盗窃问题，如今多数已经不是什么问题！1900多摄像头那可不是摆设！可以说，今年以来上海康城各种问题解决上，比闵行绝大多数小区做得都要好。
上海康城小区目前市场情况如何呢？整个上海康城小区，根据上海绿军数据，目前在售总计有177套，其中2房有53套在卖；3房105套在卖；4房以上在售只有11套，绝大多数都是3房和2房。目前2房在售挂牌均价在4.6万元/平方左右；3房在售，目前挂牌均价在4.4万元左右/平方。关于，至于目前成交价格，2023年3月底以来，基本上都是下跌的，上海房价普跌10%-20%左右，外环以外概莫能外！那么，作为上海单体最大的小区，上海康城位于外环外，其价格不可能“独善其身”，下降也是必然的，但是，至于下降到要崩盘了吗？很明显是危言耸听，有些自媒体就是唯恐天下不乱的瞎扯！
我们用过去三年这个时间节点，即7月或者8月成交的数据来比较，看看是否真相某些自媒体说的那样，要崩盘了！也用真实数据去把那些危言耸听之徒的画皮戳穿！
2021年7月，上一波行情最高峰。
2021年7月5日成交，7F/12，126.82平方，成交价669万，单价5.29万。
2021年7月8日成交，4/12F，116.58平方，556万成交价，单价4.77万。
2021年7月8日成交，10/14F,129.68平方，655万成交，单价5.05万。
2021年7月19日成交，5F/18，103平方，563万成交，单价5.46万。
2021年7月22日成交，2/8F，105.9平方，525万成交，单价4.96万。
综合上述2021年7月数据，成交均价为5.10万元/平方。
我们再看看2022年7月成交数据，1楼单列，因为1楼价格超级便宜
2022年7月6日成交，12/17F,130.74平方，688万成交，单价为5.26万。
2022年7月7日成交，11/14F，101平方，515万成交，单价为5.09万。
2022年7月9日，8/17F，90.59平方，470万成交，单价5.19万。
2022年7月10日，11/15F，109.61平方，533.9万，单价4.87万。
2022年7月23日，2/15F，103平方，488万，单价4.73万。
2022年7月25日，15/16F，129.43平方，657万成交，单价5.08万。
2022年7月27日，7F/12，131平方，668万成交，单价为5.1万。
综合上述成交记录，2022年7月成交均价，成交均价是5.05万，也就是说去年7月同比前年7月，略微下降。另外，上海康城的一楼价格相当便宜，去年7月成交的2套1楼房子，都在2.75万左右。 2023年7月，上海绿军也成交了好几套，价格确实也下降了不少。
7月15日，9楼/15, 96.95平方 ，437万成交，单价4.51万。
7月21日，2楼/15，135.7平方，525万成交，单价3.88万。
7月25日，2F/13，131.66平方，500万成交，3.8万单价。
7月26日，14/15F，385.8万成交，95.47平方，单价4.04万。
7月29日，15/15F，420万成交，109.61平方，单价3.83万。
7月30日，3F/11，423万成交，单价4.29万，98.49平方。
7月30日，11F/13，473万成交，112平方，单价4.23万。
今年7月成交的7套，一般算上2楼和顶楼，单价为4.08万，同比去年7月的5.05万，跌幅19%。然而，这样比较明显是不合理，因为1楼、2楼和顶楼房子，都是明显便宜的，故此，今年数据应该扣除1楼、2楼和顶楼，修正后单价为4.27万元/平方，按照去年的7月的5.05万单价，跌幅为15%左右，这个跌幅，与一般郊区房子比较，跌幅完全是个合理的期间！甚至，比很多小区跌的还要少，怎么能说得上是要崩盘了？
是的，上海康城与一般小区一样，跌幅都在正常范围。内化内新湖明珠城跌幅超过20%；内环内最大小区中远两湾城跌幅21%左右；内环内绿地世纪城跌幅15%-18%；浦东内环内品质小区上海绿城跌幅16%左右。凡此种种，不胜枚举，他们跌幅都超过了上海康城，可是，从未见他们说那些楼盘崩盘！可见，这些人不是故意的危言耸听，博取流量，就是坏！真正的一个坏！
如今，上海康城那里，12号线延伸线场东路即将开通。4万左右的单价，1小时内直达淮海中路，不香吗？？？我个人感觉，4万左右的单价，买上海康城，如今已经是物超所值！说崩盘！不是蠢，就是坏！动机不纯！