提起海珠西的网红楼盘，翠城花园是我们不得不提的一员。从2019年9月起，翠城花园所在的昌岗中路小学可以直升广州市五中附属初级中学（下简称五中附属初中），再加上原有的省一级幼儿园穗花幼儿园，小区范围内即可坐拥12年省级教育，一举成为海珠区的一线学位大盘。
除了学位，翠城还有什么优势，又有什么缺点呢？今天，我们就到翠城去踩盘，为大家探究一番。
一、小区踩盘
从宝岗大道地铁站出来后，沿着小区外围走一圏，你能感受到小区底商的业态丰富，超市生鲜、餐饮店、中介店、药店等等，应有尽有。
除此以外，兴趣班也特别多。在其中一个区域，你可以看到兴趣班的招牌挂满整整一面墙，你说翠城不是学位房，谁信？
翠城共有24栋洋房，程围合式布局，从2002年到2011年分六期开发。其中：
一期：第12~13栋，2002年入住；
二期：第23~24栋，2003年入住；
三期：第9~11栋，2005年入住；
四期：第3~8栋，2007年入住；
五期：第1~2、14~16栋，2009年入住；
六期：第17~22栋，2011年入住。
一期和二期楼龄较老，阳台外壁发霉严重，且楼栋外墙颜色以褐色为主，显得较为老气。
相反，三到六期的外墙由白色和绿色的瓷砖砌成，给人一种时尚，充满活力的感觉。
从大门进到小区，首入眼帘的是一池碧水，池水旁边设有亲水平台、凉亭、绿道等，为老人和小孩提供了一个悠闲休憩的好地方。
池塘外围连接着整个小区园林。园林面积高达4.8万方，绿化率为30%，园内树木高低错落、疏密有致，景观层次非常丰富。
同时，园内还配有游泳池和儿童游乐场，如果周末不想带娃出外，小区楼下就能帮你解决问题。
小区内部设有底商，如便利店、发型屋、菜鸟驿站、电器维修店等，主要是一些满足业主基本所需的小店。
读者可能会有疑问，内部底商会不会带来闲杂人流？这个倒不用担心，小区实行封闭管理，进出较为严格，不像恒大的金碧系，来者不拒。而且，每栋楼大堂都需要刷卡进入，所以小区的安全性和私密性还是有保障的。
小区的物业是越秀，个人感觉管理水平中规中矩吧。有做得好的地方，如前面说到的，对小区的外立面和园林维护得还不错，实行封闭管理等。但也有做得不好的地方，比如对电瓶车的管理不到位，车辆在人行道和架空层东歪西斜地停放着，也没有画线定位，观感实在不好。总的来说，1.9元/月的物业管理费，算是对得起这个价吧。
也许是物业费赚不了多少钱，越秀学会了另辟蹊径，大力推广自身的租售业务。业务广告牌布满小区的每个角落，在灯柱、在公共坐椅、在大堂、在草坪。。。简直是五步一岗，十步一哨。像是在告诉业主们，“今年过节不卖房，卖房只能找越秀”。这样一来，倒是苦了周边的中介，想吃这口饭不容易。。。
不过，越秀的服务费不低，收取买卖双方各1.5%，比贝壳还高，就不知道服务水平对不对得起这个价？有购买过它家服务的读者可以分享一下，好让球哥学习学习，为啥人家可以收费这么高。
最后，说一下小区的噪音影响。小区内部聚集了小学、幼儿园、儿童游乐场和底商等场所，由于小区楼栋密集，其产生的噪音不易扩散，会对部分住户（尤其是低层住户）造成干扰。而外部，也会受到宝岗大道、宝翠路和南泰路的人、车流噪音影响。因此，对声音敏感的小伙伴，建议在购房时好好斟酌，仔细感受，尽量避开受影响的房子。
二、小区劣势
接下来，我们谈谈翠城的劣势。
1、海珠西板块无规划利好。
众所周知，海珠的产业高地布局在琶洲一带，琶洲东部还有一大片农田亟待开发，政府肯定会把有限的资源倾注在无限可能的地方。因此，在可见的将来，海珠西不会受到政府的过多关注。
更何况，海珠西作为广州第一代睡城，沿着工业大道由北往南，已布满数十个大大小小的楼盘，板块内再无空余土地用作产业引进。政府仅有的蚊型地块也只能给开发商建几栋单体楼，而城中村改造更是遥遥无期，即使改造成功，也是用于建回迁房和商品房。
总而言之，海珠西只能乖乖地当个睡宝宝。
2、部分三房户型有缺陷。
小区一房户型占比10%，二房占40%，三房占40%，四房占7%，五房占3%。从各户型的占比来看，翠城是一个典型的刚需或刚改型小区。
其中，三房户型大部分都是厅直出阳台，动静分离，总体还是不错的，但还是有两点忍不住要吐槽一下。
一是个别户型设计奇葩：有厅侧出阳台的、有厅不带阳台的、有房间带尖角位的、有走廊过长的等等。
二是从90多到100多方的三房，基本都是一个卫生间，这也是上一代产品的通病。而如今，两卫作为刚需家庭的必备，可能会劝退部分买家。恰恰，翠城周边的两个新盘就能做到75方和86方三房两卫，如果你是潜在买家，你会怎样做这道选择题？
3、车位严重不足。
小区有5193户，却只配了1020个车位，车位配比仅为1:0.2。车位严重不足，对自驾一族非常不友好。
三、小区优势
相比劣势，翠城的优势还是很明显的。
1、海珠区最优学位组合（未来可能有风险）。
前文说到，翠城享受从幼儿园到初中的12年省级教育。尤其是昌岗中路小学和五中附属初中，在海珠区都是有口皆碑的名校，受到一众家长的青睐。
也许单拧小学和初中出来看，他们都不是区内的No.1，但小升初组合起来，绝对是区内的No.1，至少是并列No.1（另一组是江南新村二小直升江南外国语学校）。其他学校小升初，要不就是摇号，初中存在不确定性，要不就是直升，但享受不了双省一级的学位搭配。
不过，这里重点提醒一下，昌岗中路小学过去两年一直在扩张，一年级的招生由2020年的8个班，到2021年到9个班，再到2022年的10个班，后面是否会继续扩张不得而知。而且，昌岗中路小学还拟建新校区，新校区位于昌岗中路187号金昌大厦东北侧，目前项目进展及开学时间未知。
未来，如果昌岗中路小学继续扩张，而五中附属初中同步扩张，那没什么问题。但如果五中附属初中维持8个班不变，那怎么办呢？或许可以参考广州市华侨外国语学校的模式， “部分摇号+部分直升”。这个问题就交给jyj领导解决吧，但有学位需求的买家需要考虑到这个风险点。
2、地铁通勤便捷。
翠城离地铁L8宝岗大道站不到300米，往东一站是L2和L8昌岗站，往西一站是广佛线和L8沙园站，可谓“左右双线逢源”。更可贵的是，无论到琶洲还是珠城，都是7站可达（其中琶洲直达，珠城转线一次），半小时内通达黄金三角产业区，就问你爽不爽。
3、生活超级方便。
这样说吧，翠城两公里范围内，有你所需的一切优质生活配套。买菜，有昌岗市场，也有网红沙园市场。逛街，有乐峰广场，也有海珠第一商圈江南西商圈。看病，有珠江医院（三甲），也有广医二院（三甲）。兴趣班，楼下一大堆。当然，中年男士最爱的沐足店、棋牌店也是少不了的。
珠西就是这样一个朴实无华的地方，给不了你东边的概念性涨幅，却实实在在地为你提供优质的生活。
四、跟周边新盘对比
可能会有小伙伴问到，翠城跟周边的两个新盘对比，如何？
以三房成交价为例，现阶段翠城均价约为6.3万，中旅天宸府约为6.9万，中海江泰里约为7.5万。如果按价格梯度来看，翠城<天宸府<江泰里，是没问题的，但如果按它们两两之间的价差来看，我认为是有问题的。
固然天宸府和江泰里都具备一定的优势，如两者都是楼龄新、户型好、车位足，天宸府有学位，江泰里有中海物业等，但这些优势不足以掩盖它们的硬伤：都是单体楼，分别受主干道噪音和变电站影响。
差不多条件下，新盘价格高于周边二手盘10%是合理的，但有明显硬伤就另说了。所以综合下来，我认为两个新盘有点溢价。
五、总结
今年上半年，翠城在贝壳成交了8套三房，均价为6.3万元/平，较去年八月份高位7万元/平回落10%。个人认为，现阶段翠城的价格已经坐实，到明年第一季度都不会有太大波动，但明年第二季度，可能会受到学位买家入场的影响，价格有所上涨。建议有学位需求的家长提前关注，尽量避开明年小阳春的竞争。
在海珠区，像翠城这种带大园林和省级小学的次新楼盘已屈指可数，而在此基础上，还能直升省级初中，更是凤毛麟角。无论是在一手市场还是二手市场，翠城都具备它的稀缺性，买入它没有任何问题。