北京买房：总纠结该买哪个盘，怎么办？
京楼房长
我是房长，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。
房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，是北京极少，能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。同时也擅长全国城市房产研究&北京政策与规划研究。
本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，实勘跑盘超过3000个，知大势，懂微操。
房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。
一、星球会员提问：房长好，一直在星球默默向您学习，我的情况和您说一下，我和爱人都在望京上班，有一子现龄1岁，我们自个照顾，母亲过一年会来京帮助照看。16年我在酒仙桥全款买了一套房，最近看也不怎么涨了就卖了，刚刚签约，900万。再加上手头的300万资金，大概有1200万首付。主要考虑改善，因为老房子是个两居，母亲来了不够住，也想给孩子上学做准备，买个尽量保值增值的房。您有推荐吗？太阳宫地块可以考虑么？
房长回答：
你主要考虑改善，又在望京上班，选望京、太阳宫都可，因为这两个板块一个是核心板块，一个是潜力板块，两者关系犹如国贸对双井/朝青/四惠，12号线北段通了后，那就更紧密了。你又是中改预算，可挑的盘品质都不会弱。所以保值增值是没问题的。望京东的标杆盘如保利中央公园、融科橄榄城、国风北京、国风上观可以重点看看，都对口陈经分望京，学校还可。
太阳宫这两块地绝对可以考虑，价格是实在的倒挂，而且学校方面也大概率是不错的学校，地块隔壁就是人大附中朝阳分校以及人大附中朝阳学校。而太阳宫店标杆盘太阳公元、红玺台都对口的是中大附朝阳学校。而这两二手小区均价已经达到了15-16w，最高17w+。
就升值方面来看，我之前一直都在说要选新房有价值潜力的，必须具备5个前提，即①、新盘要倒挂或者接近当地二手房均价；②、新盘要位于核心地段、潜力地段或临近核心、潜力地段上 ③、新盘的小区房源属性与同板块或者临近的核心板块相比或者与整个北京小区相比，具备一定的优势且存在稀缺性；④、配套成熟或规划和落实的配套资源完善 ⑤、当地或周边二手房市场已经成熟（交易量活跃，且往年均处于房价上升期）。
如上所述，太阳宫地块已具备①、②、④、⑤，目前只有③具体细节方面是未知的，重点就看这盘花落谁家了，我们要判断有一个豪宅品质如何，细节分为：一是看房企在建设开发方面是不是足够有经验和实力；二是看物业；三看外立面、园林环境、建材社区内高端配套；四看利润空间够不够；五看所处位置合不合理（即有没有豪宅圈潜质）；六看配套是否过硬。七则是在这个基础上有学区就更强。目前太阳宫这两块地五、六、七都具备，前面几项就时刻关注这地块新消息吧，会有答案的。供参考
二、星球会员提问：房长好，我目前比较纠结金泰城丽湾和端礼著，买哪个好？目的是改善居住，同时兼顾升值。前者我卖房的钱就够置换，后者还需要添300万，资金够，但有点纠结。拜托指点。
房长回答：
你主要是改善居住，但又在纠结。那很明显你纠结主要矛盾点是所选的盘都有让你觉得不尽如人意的地方。那这个每个人有每个人的喜好，外人可不知道你自己的体会和喜好，没法帮你去做这个决策。但我可以给你一个做取舍的方法，即从改善居住的角度，将这两个盘，你觉得最不如意的点，全部列出来。同时，也在你最不如意的点上，加注为什么不如意或写明你的忧虑。如果是和改善居住的体验有关的，比如户型不够好、噪音大、配套弱、老堵车等等，那都要保留，如果无关的则可以剔除，因为那是另一个角度的。那剩下要做的即是有没有办法去解决这些让人不如意的点，尤其是现在能不能解决，如果不能未来什么时间内能解决，还是彻底不能解决。如果现在就能解决，那就好办了，再去看下一个点；如果现在解决不了，未来能解决，那就看你能不能等得了这个时间了，能等换下一个点，不能除非你心态能调整，不然就得pass；如果彻底不能解决，那这个盘从你改善居住的角度，就是不合适的，只能pass，除非你从心态上能接受了。排除法做完后，如果两个盘都留下了，那就主要比升值了。如果两个盘都没剩下，那你就要另寻选择，我印象中你选择面还是挺大的。如果两盘都没剩下，但你又没有其他更好的选择，那很简单，要么死等新房源，要么只能接受你不接受的点，然后通过比升值来抉择。
从升值的角度来看，目前挨着丽泽板块的基本没有什么品质好的次新，也就是保利百合、顺驰蓝调、金泰城丽湾这几个。而这三个盘典型的特点就是都非纯改善盘，大小户型皆有，而且成交量都不错。严格意义上讲，他们基本上都算是低改盘，顶多偏一点中改。和中国玺、昆仑域、甲叁、樊源璟岳等真正豪宅性质的中改、高改盘相比，都不属于一个档次上的。端礼著也是豪宅定性，但首开建工豪宅经验开发少，并且维权事件不断，所以就临时引入了中海，想利用其品牌来割一波，结果被人称为伪中海盘，也被叫做伪豪宅，因为上不上下不下，品质达不到中改盘要求，放低改又太牵强。所以给人的品质上的感觉就是同金泰城丽湾一样，也是低改偏一点中改。你要说这两盘的从潜力上比如何，我觉得差不太大，更稳妥些还是选金泰城丽湾，毕竟被市场检验这么多年了，但他品质和产品能支撑起的上升空间是有限的，除非等未来有更多高净值人群过来丽泽工作生活，那就得5-10年。端礼著则不同，要面对的主要竞争对手要比金泰城丽湾多的多，也包括丽泽东部中国玺、昆仑域、亚林西、佑安府，也包括丽泽南部的璟岳、最近新定名的北京瑞府等，拿产品比优势就不是那么大了，地段上虽离丽泽核心区近，但自身孤立无援，难以形成高端住宅区，加上附近回迁房一堆自身也配有保障房，圈层单一的问题无法解决，自然品质就要大大折扣，所以以后要和更纯良的豪宅去比拼时，肯定要失去更多的中高端接盘侠。供参考
三、星球会员提问：房长，您好，请问端礼著和亚林西哪个升值空间大？此外，我有1600万预算，从改善和投资的角度，是在上面两个小区买个新房，还是在金泰城买个三居改善自住，再买一个500万左右的房投资合适？在金泰城丽湾买个一居，未来等升值卖出去，一居好卖吗？用于投资的500万，您有建议买的小区吗？谢谢您！
房长回答：
亚林西地块应该刚招拍挂没多久吧，现在还不好去评价啥，因为花落谁家还不能明确。但这块地售价不菲，想必也只有擅长做豪宅且具备很强的资质实力的房企才敢拿。虽然还不能评判它的产品细节，但是我认为身为豪宅这个地段要比端礼著强，虽离丽泽较远，但是他坐落的区域都是豪宅，基因很纯粹，这样的板块加上过硬成熟的配套，很容易形成高端居住区，圈层更纯粹。就接盘侠来讲，它接受外溢的就不仅仅是金融街、丽泽等这些产业片区的中高端人群了，全国只要有票的金贵都可以来买。那他的价格必然就是坚挺的，而且由于地段稀缺、产品比较优势大、板块圈层环境好、居住氛围好等，增值的空间也会比一般的小区要大。所以我认为亚林西更有潜力，但是亚林西售价估计不会便宜，要等到比较大的增值空间，也需要时间沉淀。
你用分散资金的思路是可以的，就是你要买改善房，要多贷一些款了，你自己能接受就好。买金泰城我刚说了，你要觉得从改善居住的角度可以接受，那就买，也有增值空间，但你如果要追求更高品质那就得另做打算了，毕竟不能算做中改盘。我觉得你投资和改善思路总是掺和的，又想一步到位，又担心短期升值不行。这么说吧，就算你买金泰城那也得5-10年，才会有较大的增值表现。周期可能会比新房稍短，但这个时间也比较长了。所以，你要么不再追求短期升值，直接集合资金让改善满意，等中长期升值。要么你就分散资金，一个追短期升值，一个追改善和中长期升值。500万，可以看看万年花城，金泰城丽湾一居也不错，流动性强涨幅表现也好。供参考。