我们都知道，购房的时候一般都要贷款，无非是公积金贷款或商业贷款，或者是二者的组合贷款。还款方式有两种，大家耳熟能详，等额本金和等额本息。具体利息多少都是银行给算好的，我们普通老百姓几乎没有质疑银行的算法。的确，银行的计算方法是正确的，但是我们始终对高额的利息多少存疑，让我们云里雾里。比如贷款100万，30年，房贷利率5%，等额本息30年共要还193万本金加利息，等额本金30年合计还款额175万，为什么利息这么高？为什么等额本金利息比等额本息低18万？你是不是也有这样的疑问？将来提前还款的时候，选缩短年限呢还是减少月供呢？
今天就用这篇文章彻底说清楚利息的算法，当你明白了利息是怎么计算之后，等额本金和等额本息也就很清楚了，未来还款的时候也就不再纠结选择缩短年限还是减少月供了。
在进入正题之前，先说几个概念：
本金：就是向银行贷款总额；
年限：是贷款的期限，一般20年或者30年，在计算利息的时候，我们一般用月，即20年等同于240个月，30年等同于360个月。
年利率：指年贷款利率，公积金贷款利率一般3.25%，商贷利率一般是4%–6%之间(本文按照5%计算)
月利率：指月贷款利率，等于=年利率/12，即公积金贷款月利率为0.2708%，商业贷款月利率0.4267%。
正题：剩余本金法
在日常生活中，我们更习惯于说买房贷款30年年利率5%，很少这样说贷款360个月、月利率0.4167%。但是，我们还贷款是按照月份还贷款的，银行在计算利息的时候也是按照月计算利息的。银行在计算还款利息的时候，是按照剩余本金计算的，我暂且称之为“剩余本金法”。
我们在银行办理其他贷款的时候，一般情况下都是按照年末一次性还本付息，贷款100万，年利率5%，年末换银行105万，这样的计算大家都很好理解。但是房贷由于贷款时间很长，银行不可能让老百姓一次性还本付息，不可能20年或者30年房贷到期后一次性还本付款，所以银行发明了“剩余本金法”，让老百姓每月都还款，降低银行贷款坏账的风险。
第一个月还款的利息，是按照100万的本金0.4167%的月利率；第二个月还款的利息，是按照100万扣除第一个月已还本金之后的剩余本金计算的；第三个月还款的利息，是按照100万扣除前两个月已还本金之后的剩余本金计算的；以此类推，直到第360个还款的利息，是按照100万扣除前359个月已还本金之和的剩余本金计算的。
这些你明白了吧？无论处于那个月还款的时候，当月还款的利息是按照100万扣除之前月份已还本金之后以后的剩余本金计算的。
所以当提前还款的时候，提前还款的是本金，银行会将剩余本金重新按照你的要求进行测算，缩短年限也好，减少月供也罢，都是重新测算的，都是在你提前还款的那一刻，按照原来的利率（利率并不会发生变化）计算的。等同于，你向银行重新申请了房贷，只不过是贷款金额减少了。仅此而已。
那至于我们要不要提前还款呢？以下情况两种建议还款，我在这里分析一下：
第一种情况：公积金贷款。如果你的住房公积金月缴存额大于月还款额，并且产生了公积金存款余额，那么就建议提前还款，用公积金账户里面的余额进行还款，选择降低月供的方式。公积金贷款的利率为3.25%，高于公积金存款的利率（1.5%）。如果是首套房的话，选择降低月供的方式，因为首套房可以享受专项附加扣除的个税优惠。
第二种情况：商业贷款：如果个人有闲钱，同时商业贷款利率较高（4.5%以上），而个人理财收益低，比如3%以下，那就建议提前还款，选择降低月供的方式提前还款。还款之后，每月压力减小了，生活水平可以相对改善一些。虽然说这样的总还款利息高一些，但是平均每月占用银行资金的额度大，日常压力也小了。
总结
所以，提前还款就是提前还的贷款本金，然后再讲剩下的未还本金进行重新计算。站在银行的角度考虑这个问题，银行一般希望大家降低月供，保持剩余贷款期限不变，这样银行未来可以保持持续稳定的利息收入，银行就是干这活的，赚存贷款利息差的，这也就是大家前往银行还贷的时候，降低月供的提前还款方式容易办理的原因。
