房地产与居民生活息息相关，也与经济增长紧密相连，是宏观调控的重点领域。我国已经来到人口规模从增长到减少的拐点阶段，或许大多数人对未来房地产市场持有看空观点。的确，房地产市场粗放式野蛮扩张的辉煌时代一去难返。但是，并不意味着房地产市场没有发展前景了，只不过市场结构将发生变化，从粗放式向高质量转变，依然孕育较好的发展前景。
第一，房地产是支柱行业的地位不会改变。
纵观全球，房地产业在几乎所有国家的经济中都扮演着举足轻重的地位，在现代社会这不可能改变的事实。只要有人在，就需要房子居住；只要有工厂，就需要厂房车间；只要有商业，就需要商场办公楼。如果房地产业不发展，经济不可能发展得好；如果房地产业出现问题，经济必定出现问题。
需要有一个重要认识，房地产业属于第三产业，不属于第二产业。当前，房地产业占我国经济的比重在7%左右，低于发达国家。为什么体感上我国经济对房地产业的依赖更重呢？那是因为我国把房地产业当成了带动工业增长的蛮牛。我国房地产业以开发投资和项目建设为重点，导致第二产业对房地产业的依赖太重了。
随着我国经济转型发展，第三产业占经济的比重将持续提升，不排除房地产业占第三产业甚至整体经济的比重会有所上升。原因在于，房地产业的服务属性将提升，而开发投资的重要性将减弱。实际上，这种转变在前几年就已经出现，已经有不少大型房地产企业主动将主营业务从房地产开发投资向综合物业服务、社区服务转变。
此外，需要明确一个基本观念，房地产业的重要性并不以房价是否上涨决定。如果房价大幅上涨，主要原因在于供不应求或者投机炒作，并不能提升房地产业对经济的重要性。即便房价不上涨了，也不能否定房地产业的重要性，改变不了其作为经济支柱的本质。
第二，伪房地产业必将被市场淘汰。
伪房地产业是我提出的新名词，主要指那些脱离市场需求实际情况，以房地产开发和建设作为表现形式的无效投资行为。举个极端的例子就能理解其含义。例如，到珠穆朗玛峰去开发一个楼盘，取名“珠峰豪廷”，打着“坐拥世界屋脊，共享星辰蓝天”的广告语对外销售。这样的房地产开发脱离了实际需求，就应该打上伪房地产业的标签。
这个极端例子是虚构的，但是类似于“珠峰豪廷”的现象遍布全国。早在十多年前，几乎全国所有市县都兴起了新城规划建设潮，伪房地产业遍地开花。对于政府而言，只要基建、工业园、商品房等开工建设，哪怕卖不出去，也能够带动上下游钢材、建材、水泥、运输、商贸等等需求，显著拉动GDP。对于开发商而言，大家都在这么干，当下有钱赶紧捞，自己不赶紧做大做强就会被竞争对手赶下舞台。于是乎，内卷就形成了，加上融资杠杆，快马加鞭搞起来。
就这样，步伐迈得太大，很快就扯着蛋了。伪房地产业必将被市场淘汰，让房地产业回归本源。房地产业将结束高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式，纯粹靠玩高杠杆和高周期占据市场的开发商，如果不转型，将被逐渐淘汰出局。与此同时，房地产业将回归基础民生属性，未来发展空间仍然很大。这就需要尊重房地产市场发展规律，能够留在市场上的开发商首先要能够塑造自己的核心竞争力，或许将出现一些新面孔。
第三，房地产市场波动周期将拉长。
在过去20多年里，我国房地产市场表现出明显的政策周期特征：当经济低迷时，政策往往会放松，带来房地产市场上行期；当房价上涨过快，形成泡沫风险，政策往往收紧，带来房地产市场调整下行期。政策周期是短周期，差不多3年一周期。政策周期能够存在，需要有个前提条件，那就是房地产市场处于快速增长时期。过去几十年房地产业快速发展，主要基于两个原因：一是我国人口快速增长，二是处于城镇化快速发展阶段，大量人口涌入城市。
现在，支撑我国房地产业快速扩张的基础已经发生改变。2022年我国人口出现负增长，这是近61年来第一次，全国人口减少了85万人。我国城镇化率已经达到了65.22%，虽然仍处于继续提升阶段，但城镇化速度已经放缓。这时候，房地产市场对政策的敏感度将降低，政策周期的特征正在减弱。
对于房地产市场而言，宏观政策像是一条缰绳，而不是鞭子。当市场需求过热的时候，采取紧缩政策能够收紧缰绳，让房地产这匹野马放缓脚步。当市场需求下降，无论怎么放松政策，缰绳放得再长，也难以推动这匹老马提速。那么，3年一小周期的波动特征将逐渐消失。纵观全球，正常的房地产市场普遍属于长周期，尤其在发达经济体表现的非常明显。未来，随着我国房地产市场逐渐成熟且趋于稳定，波动周期可能达到10年左右的长周期。
第四，房地产业将从拼规模向提品质转变。
在过去房地产业快速发展时期，基本上解决了有房子住的问题，房地产业发展表现出“温饱型”特征。在这过程中，房地产业拼的是规模，靠的是多盖几栋楼房，迅速地满足城镇化过程中的居住需求。随着人口老龄快速发展，时代的车轮一去不回复返，房地产业粗放式、规模化扩张的路子必将越走越窄。
虽然总体上房子的供给量基本满足了需求，但是好品质的房子仍然紧缺，并且已经成为当前房地产市场的主要矛盾。即便在一线城市的城区，房地产市场仍然停留在“温饱型”状态，离“小康型”还有很大差距。这就为房地产业转型发展提供了明确方向，那就是从过去的拼规模向未来的提品质转变。
人民日益增长的对美好生活的向往将成为推动房地产业转型发展的根本动力。随着社会的进步和收入的增长，消费观念将逐步改变，居民对住房品质及居住环境的要求将不断提高，并且将是长期的、持续的。为居民提供可负担、居住条件更舒适、环境更优美的住房，让全体人民住有所居、品质提升，是促进房地产市场平稳健康发展的根本要义。
第五，不同区域的房地产市场将进一步分化。
观察房地产市场景气度最好的指标是人口流动，人口净流入的地区具备较好的前景，人口净流出的地区再怎么打强心针也无济于事。在经济周期、人口周期、城镇化周期等变化过程中，我国的城镇化和人口流动已经呈现出以大城市、城市群为中心的特征，未来房地产市场的机遇也将围绕这些区域展开。
未来，城市与城市的分化将持续扩大。现有的一线城市以及核心二线城市，具有较大的人口规模，将对房地产市场形成持续有效的支撑。中西部地区已经开始涌现出一些新的特大型中心城市和城市群，每年的人口净流入达到几十万人，将带来新的有效需求。有的房地产开发企业已经在这些增量区域重点布局，发展前景可能较为可观。
对于人口流入规模较大，城区人口拥挤的城市，可以继续采用高容积率的房地产发展模式，更多地提供中小户型，应从社区和物业服务的角度去提升居住品质。对于人口净流出的城市，房地产业不能继续采取规模化扩张，而是要打造低容积率、优质居住环境，通过改善医疗、教育、养老等配套设施，有效地发挥错位竞争优势。
在各个城市内部，也将出现明显分化。未来，占有核心资源的核心城区将是价值最高的区域。随着人口进入下降周期，城市发展摊大饼的时代已经结束，不需要继续在城市近郊规划更多的新城片区。哪怕在一线城市，远离核心城区的地方应该限制建造高容积率的超高建筑，而是要降低容积率，打造具备独特优势的高品质居住环境。
第六，房地产市场将诞生新的需求。
我国已经开启新型城镇化阶段，这并非传统意义上的房地产化，而是更加注重公共设施和服务能力的提升。典型特征表现为以智慧城市建设为抓手，实现城乡融合发展和经济社会的高质量发展。预计新型城镇化将释放上百万亿的产业规模，如果能够抓住新型城镇化的风口，就能抓住房地产市场的未来。
我国正在加快数字化、低碳化转型，房地产业将成为重要的载体。一方面，大力推动数字化建设，通过大数据技术集合城市经济发展、产业结构等状况，提升城市管理水平。另一方面，在碳达峰、碳中和引领下，双碳任务将落实到各区域、各行业、各园区的碳排放要求上。相应的住宅小区、工业园区、商业办公楼等各类房地产类型都存在新的增长点，这将是未来的重要财富风口。
过去20多年里，我国存量住房超过了350亿平方米，房屋改造、旧房装修等蕴含巨大的市场机会。根据我国城镇老旧小区改造工作的指导意见，力争“十四五”期末基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。这就意味着，2025年之前要完成17万个老旧小区的改造。并且，住房改造更新将是永不过时的生意，例如可以要求在2030年前更新2005年前的小区，以此类推。除了小区住宅更新以外，广义上的城市更新还包括土地更新、商办更新、公共设施更新等，涉及超过200万亿的存量资产，市场规模非常巨大。
