先看一个小例子：
上海市奉贤区金汇镇的一宗工业用地，217亩，起拍价2.57亿元，折合118万元/亩，但是流拍了，而一路之隔的一些工业用地，市场价格普遍在200-250万/亩。为什么价格差异会那么大？这就涉及上海市针对现状工业用地的划分（104地块、195地块、198地块）。
法拍界面
1、什么是104地块？
在2009年，上海开展了“两规合一”工作，开始工业区块的布局梳理。
这次规划共形成了工业区块104个，当时的总面积大约764平方公里，占全市建设用地总规模的25%左右。这就是后来人们常说的“104地块”。
简单来说，104地块就是以后的规划仍作为工业用地的，享受上海市工业政策（比如零增地改扩建，即增加容积率，不需要补缴地价；可以办理规划环评（工业企业做生产必须要的手续）等）扶持的地块，地块的价值不言而喻。
上海市104地块示意图：
104地块示意图
2、什么是195地块
“195地块”指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地，因实际面积约195平方公里而得名。“195区域”虽然在城市基建区内，但因为规划用途发生变更，可能调整为科研用地、商业用地或者住宅用地等。
基本无法享受上海市工业扶持政策，比如不能改扩建，只能现状生产，而原来建筑的容积率普遍在1.0以下，所以土地利用率低，经济效益也不明显；再比如不能办理生产环评，意味着新的工业项目无法引入。这类地块市场价值会大打折扣。
3、什么是198地块
“198区域”就是规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，面积大约为198平方公里，同样因面积数而得名。该类地块需要大力推进现状低效工业用地减量化，减量化后的土地根据水土质量情况作为生态用地或耕地。
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