今天，我们把房价涨跌预测方法落到地级市。
保住你的钱包。我们先简单回顾下地产历程很简单：1998年房改！商品房登上历史舞台；2008年奥运、同时城镇化轰轰烈烈的开始了，什么三年大变样、拆改建；到了2012年，房地产成为了支柱产业；2015年去房地产库存，房地产稍有疲惫，政策就跟上；有给房价推高一波。2018年房住不炒；2022年房价腰斩。
这就是20多年地产的缩影。10年前我们一直控制房价不要涨；未来10年，我们要想办法拖住房价不要跌。
10年前控房价、房价翻了好几番！未来10年托房价能成功吗？
那，还有哪些城市的房子还可以放心购买？
至少你应该明白成都、杭州、西安的房价还能稳住！
深圳广州甚至北京，房价已到天花板。后面还有具体城市的图。
来吧我们换个角度看房价；找到你的城市。
留言你的城市，留言数量排名前五的。我们单独出一期预判房价和老旧城区的区别。
记住了，要预判房价就三个角度：
长期看人口、中期看土地供应、短期看政策；之所以全国各地什么降首付、利率门槛等，几百种政策出台都无效。是因为房价遵从一个顺序也就是人口重要性大于土地供应、大于政策。
那长期看人口，怎么看？就看2个指标
第一出生率，这代表20年后；
第二有人口流入，这代表1-3年；
如果同时满足房子就会涨；人口出生率最高的分别是广东、河南、山东、四川、河北；
人口流入最多的分别是广东、浙江、上海、北京、江苏、新疆、天津、福建居前；单从出生看，未来的广东还是值得期待。
如果细分到城市，
过去十年深圳每年增加人口71.3万人；
那就是三五十万套房；去年只有可怜的4.78万人；
所以，深圳、广州的房价到头了
深圳现在的人口流入率
比10年前的平均少了95%；
这是广东各市人口数，而且年增速也在前、不过人口流入少了太多了。
再看全国人口流入前100强的城市；各位可以下载啊。
我可以明确的告诉你我的判断，第33名之后的所有城市都没戏。
而全国有333个城市，还有230多个没上榜的就更没戏了。
那中期怎么看土地供应呢？土地供应充足，房价就长不起来；同时，没地可供，
也就是所有人都买了房，房价也不会涨。
土地是否供应、供应多少？就看城镇化率这个指标。城镇化率代表着有多少人进城买房了！
美国城镇化率82%；英国83；法国80%；德国77%；日本91%；房价基本都达到头了。
2000年中国的城镇化率36%；去年我们的统计是64.72%！我们预计达到75%，因为地形比国外复杂。
所以，如果你的城市达到了75%以上的城镇化率，房价中期就不会涨；因为没地方建了！除非长期有人口流入，推动房价。但幅度也不会太大。60%以下的城镇化率，房价也不会涨；因为中期土地供应充足。所以，60%-75%之间的城市，中期房价看涨；如果同时，人口不流入、出生人口还下降。
城镇化率也非常高。政策基本无效。那房价就在地板。比如深圳城镇化率已经达到100%；房地产将进入存量市场、上海、北京、天津、城镇化率均在80%以上。青海的西宁市在2020年城镇化率就达到了78%；海西州也达到了了76.5%；
再看看发达的江苏城镇化率：
南京、苏州、无锡、80%以上，镇江、常州、扬州、南通、也均在70%以上；
后面文明再说说浙江、广东、山东、河南、山西等重点省份和城市的房价；
我们继续再搞清逻辑啊！现在生孩子来得及吗？
我的一个好友是妇产科大夫，现在已经去省会城市进修试管婴儿了；
他说：曾经我们医院妇产科很香，两层楼都是我们的！每个月接生300个孩子，现在只剩100个！
看来20年后靠人口红利推动房价没用了！还有一个办法就是拆他一部分老房子？让供需关系紧张起来；可是拆房子太费钱了，不划算！再有一个办法就是减少土地供应，不批地了！
那意味着地市级、县区级政府就要裁掉50%以上的公务员。
因为土地财政占地方财政的50%以上。这就是各地出任何政策都托不住房价的原因。那房价何时能涨呢？人均GDP2万美金。按照我们的GDP增速，5年后、10年内皆有可能。
首先，现在全国楼市整体确实在下滑，大部分城市都在跌，偶有几个城市表现比较强硬，下滑的原因其实没有大家想的复杂，又是金融又是出生率又是调控的，
本质上——就是简单的涨太多了，价格太高了。
我国的房价收入比，在世界范围内都算最高的那一批。尤其是有些二线城市，工资也就几千，很难支撑两三百万一套的房子。
世界范围内看，美国人收入几年就能买房，欧洲人十年差不多够了，而中国人基本要二十年往上。
而我们在买房上的这种地狱级难度，主要就是人口快速进城导致的。我记得我上学那会，整个农村住了八亿人，你看现在农村里还有非老年人吗？
没了，都跑进城了。几亿人口在短短二十年间由农村转移到城市，这个壮举，在全世界也是独此一家。
任何东西，只要买的人多，卖的人少，就一定会涨价，再加上房价一涨，就会有资金进来炒，房价就涨得更快了。
这里说的资金不一定是指大家想象中的“资本”，很多本来不想买房甚至买不起房的人，看到房价涨了，也想赚一笔，或者想着再不买以后就买不起了，也会想办法筹钱买房。需求在短时间内集中爆发，房价不涨就怪了。
所以说白了，过去的房价是吃了二十年的人口进城红利。
那现在是什么情况呢？大家看一组数据就明白了：
深圳过去十年（2010年至2020年）
常住人口增加了713.6万人，
位居全国第一，平均每年增加70多万人；
广州过去十年常住人口增加了597.7万人，
平均每年增加约60万人。而去年2021年，
深圳常住人口仅增加4.78万人，
广州新增常住人口7.03万人。只有前十年的十分之一了，
其他城市也差不多，腰斩的都算是表现好的了。
换句话说，就是过去二十年我国房价暴涨所依赖的进城红利没有了。那进城红利消失了之后，会出现一个什么情况呢？整体上房价肯定不涨了，买房的人减少了，交易量不足以支撑房价整体上行。
那只要房价整体不涨，需求就会回落，就不会有那些“再不买以后会更贵”的抢房现象了。
然后买房开始挑挑拣拣，老房子看不上，太远的也不想要，户型不好的也不考虑，而真正看得上的房子，又买不起。
房价于是就陷入了这种不上不下的局面，房贷利率再降也没啥作用，现在房价太高，大家缺的是首付，不是还不上房贷利息。
再加上房价不涨，也不着急买房了，局势反过来了，越不买房价就越不涨，成负循环了。
进城的人少了之后，那些低总价的上车盘就会首当其冲，因为接盘这些房子的人变少了。
就拿北京举例子，现在留京定居的年轻人，哪一个不是家里能掏出几百万的首付的？
剩下没背景的年轻人要么直接就走了，要么就是打算赚几年钱，在老家买套房。而现在北京买房的人，基本就两种，少部分是家里能掏几百万首付的，剩下大部分是换房的。
像以前那种两口子996拼几年，攒下一百多万，先买个上车盘以后再说的情况，已经明显变少了。
既然是以换房为主体，那么就会出现一个很明显的现象：
卖出的地方弱，买入的地方强。
卖出的地方，本身挂出来卖的就多，
买入的人少，房价就会走弱。
买入的地方，本身挂出来卖的就少，
买入的人多，房价就会走强。
大家可以在中介的app上随便看看就知道了，核心区域的小区，常年没啥挂牌出来卖的，偶尔有个两三套，基本也很快就卖出去了，房价很容易就涨了。
其他稍微偏远一些的同等体量的小区，挂牌在卖的就有几十套，这种情况下，
房价怎么可能涨得上去？
北京这边在涨的也就东西城，海淀和朝阳的大部分，以及丽泽，亦庄，昌平南，这几个平衡的地方。剩下的小区，房价基本没动。
其他城市我估计很快也会变得跟北京走势差不多，这个就是进城红利消失以后的必然结果。
国家前二十年，都在想办法压住房价不要上涨，今后十年，估计都要想办法托住房价不要下跌，直到大家的收入涨上来，房价收入比变得跟欧美差不多，才会重回升势。
不过那时候房价上涨的驱动逻辑发生了变化，跟发达国家房价逻辑差不多。
没办法，一代人有一代人的机会，有些红利吃到了就是吃到了，错过了就是错过了。