今天（7月14日），国新办举行新闻发布会，邀请央行相关负责人介绍2023年上半年金融统计数据情况，内容含金量非常高、干货满满。
一、存量房贷有新说法
在发布会上，央行提到：
尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
尽管房贷利率有多次下调，今年上半年新发放的房贷利率已经降到4.18%，比上年同期降了107个基点。但是存量房贷利率由于合同约定，房贷利率整体仍较高。
房贷利率一般是这样计算：
房贷利率=贷款市场报价利率（LPR）+加点
新的房贷利率虽然下降了107个基点，但主要是加点的下降，而LPR只是下调了45个基点。加点在合同期限内是固定不变，也就是说如果只是加点的下调，存量房贷的利率是不会下调。
加点高一般是楼市过热时期的产物，在楼市过热的时候，出于楼市调控需要，各地一般都把加点定得很高。比如有的地方房贷加点达到150基点，最终房贷利率达到6.3%以上。
这么高的房贷利率即便后面楼市冷后，加点下调，但因为写进了合同，合同期间内加点是不变的。
只是贷款市场报价利率（LPR）下调的时候，存量房贷利率才会下调，不过，目前贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，如果原来的房贷利率是6.46%，现在下调后，房贷利率仍然有6%，对于原来高房贷利率的购买者来说仍然是杯水车薪。
所以现在社会上对于存量房贷利率下调的呼声很高。
现在央行表态，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
从央行的说法来看，短期内存量房贷利率的下调还是有很大希望的，若成真，这可能是今年楼市最大的利好。
二、楼市还可能有新利好
发布会上，央行还提到：
考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
在楼市过热的时候，楼市政策一般是收紧，不管是供给端还是需求端，供给端主要是收紧房企融资，限制房企发债，增加住房供应等。需求端主要是收紧限购、限贷、限售等。
最近一段时间，楼市在供给端方面已经出了很大的利好。房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年。
需求端方面，今年6月份，5年期LPR下调10个基点，降低了房贷成本。不过这个利好空间有限。
如果让现在的楼市回暖，最大的发力点应该是在需求端方面。近日，中国财政学会会长、财政部原部长楼继伟建议全面取消房地产限购限贷政策。
长远看，限购限贷政策肯定是会从中国楼市退出的，但短期全面取消肯定不现实。但楼继伟的话反映一线城市限购限贷的优化也是有可能的。
央行领导表示，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，这将在方面优化？是否包含一线城市，让我们试目以待。
三、央行关注银行负债成本
央行表示：
近几个月来，人民币存款增加较快，市场利率继续降低，而存款定期化、长期化推高银行负债成本，银行净利差已收窄至1.7%附近。
下一步，人民银行将继续深化利率市场化改革，持续发挥存款利率市场化调整机制的重要作用，指导利率自律机制维护好存款市场竞争秩序，促进稳定银行负债成本，增强金融持续支持实体经济的能力。
无论是贷款延期还是存量房贷利率下调，更多的是金融机构给企业、个人让利。实际上对实体经济有利，但也会增加银行经营压力，现在银行净利差已收窄至1.7%附近，银行利润空间已经压得比较窄，如果要缓解银行净利差压力，接下来存款利率估计还会降。
最近银行股股价相对中特估其它股票来说，表现比较很一般，应该是对近期一些信息的消化。
四、人民币汇率不会出现“单边市”。
央行表示：
以保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定为目标，以预期管理为核心，综合施策、稳定预期，必要的时候对市场顺周期、单边行为进行纠偏，坚决防范汇率大起大落。
今年人民币出现显著贬值，最近又在7.25附近出现了反弹。我之前也预测过，人民币对美元汇率最多也是贬值到7.35附近左右，不大可能继续贬值。从市场上看，美元很难继续强势，回调是必然。政策上看，央行不大可能允许人民币偏离预定区间。
我预计人民币应该会有所反弹，但可能会在7.20附近震荡比较长的时间。
总结：这次发布会传递了很多积极的信号。人民币汇率止跌有利于热钱进入中国，增强中国投资者信心，股市反弹。存量房贷利率、楼市政策可能优化给市场吹起了一股暖风，引发乐观预期。