在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的流程也不同。具体有以下几种情况：
1） 订金（定金或认购）阶段
若购房者已交订金（定金或认购金），但未签订正式《商品房预售合同》的，若购房者向卖方支付订金（定金或认购金）时，没有说明所交款项的性质，也无任何约定的，可要求卖方或其代理退回所交款项。
如卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且买卖双方就《商品房买卖合同》无法达成一致意见，最终未签订合同，所交款项则不予退回。
2） 已做预售登记阶段
买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，期间购房者想退房的话，需与对方协商。如双方达成一致意见，需签订书面形式的正式退房协议，协议内容应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任、退款方式及如何履行等问题。
如买卖双方未达成一致意见，则主张解除合同的一方应发出通知，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。若是因开发商的责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等，如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理。最后，双方需在房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。
3）入住阶段
房屋竣工后、房产证成功办理前如想退房的，通常情况下为卖方违约。除需向另一方发起退房通知外，还涉及物业、装修损失、税费、办理时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构参与评估，购房者需与物业公司签订解除物业管理的合同，对于已缴纳的费用、代收费用，卖方需一并退还。
4）房产证已办理阶段
房产证办理完成后，意味着房屋的所有权已经转移，除非合同有约定，否则通常无法退房。如卖方已为购房者办理完房产证，但由卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方可以提出解除合同，并要求购房者退房并承担相应损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产过户或注销手续。
