文|凯风
楼市政策，正在全速逆转。
据媒体报道，近日，福州率先“松绑”限购政策：在五城区买房，无须提供12个月社保或个税证明。
这意味着，实行6年之久的限购政策，开始松动了。
自此，福州也成为继郑州、哈尔滨之后第三个率先松绑“救市”的二线省会城市。
楼市政策逆转，影响有多大？
01
三大省会，在不同层面完成了对楼市核心调控政策的全面“突围”。
众所周知，这一轮楼市调控拥有五大核心工具：
一是限购，二是限贷，三是限售，四是限价，五是房地产税。
这些核心政策，都开始松动了。
郑州，是全国首个取消“认房又认贷”的城市，也是首个重提“棚改货币化安置”的城市，更是这一轮打响松绑第一枪的二线省会。
继郑州之后，哈尔滨更是明确废止限售政策，从而成为全国首个取消限售的二线省会。
此前在哈尔滨主城区购房，3年之后上市交易。取消限售之后，所有房子均可直接上市流通。
相比郑州、哈尔滨，福州更进一步，直接对调控更为核心的限购政策出手。
过去几年，虽然各地松绑不断，但更多还是以人才政策之名行变相松绑之实，只敢在限购的高墙之上“悄悄”打开一道小门，而大门洞开、围墙从此形同虚设的还是首次。
至于限价，也早已处在松绑的边缘。
很多城市已经或明或暗降低了新房限价的门槛，更有不少城市试图在二手房指导价上做出更多动作。
日前，针对市场有关“深圳二手房参考价将上调3%-5%”的传言，深圳市住建部门表示，会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整。
曾经将房价一度打了7折的二手房指导价，或将面临前所未有的大变动。
至于房地产税，至少在2022年都不再是市场预期的范畴。
日前，财政部有关负责人在接受新华社采访时表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
这意味着，本来已经箭在弦上的房地产税试点，又要推迟了。
楼市和房企，迎来了前所未有的喘息之机。
02
为什么率先突围的是这些省会？
历史经验反复告诉我们，越是最早松绑、越早最急于刺激托底的地方，市场形势就越严峻，来自基本面的支撑就越弱。
虽然房价只是小幅回调，但大多数城市已经开始面临土地流拍、市场冰封的压力。
从官方数据来看，大多数城市房价跌幅不到5%，部分省会房价仍有一定涨幅。
以这一轮率先出手的三个省会来看，相比于2020年，哈尔滨房价下跌5.9%，郑州下跌1.1%，而福州则上涨3.8%。
虽然房价并未出现大幅回调，但市场成交严重萎靡，一旦“有价无市”成为现实，再高的房价最终都无法维持。
要知道，这些省会楼市库存，基本都创出了新高。
数据显示，哈尔滨新房去化周期超过30个月，郑州为20个月，福州为18.6个月，全线超出12个月的警戒线。
2022年住宅库存最高的20个城市
这意味着，即使未来新房全部暂停上市，在这些城市，至少也有1-2年时间，才能卖完已有的房子。
楼市走冷，对土地市场的影响可谓立竿见影，卖地收入不可避免走入了低谷。
日前，福州进行首轮土拍，共出让18块土地，其中有3块流拍、3块现场撤牌，在成交的12块土地中，8块都是底价成交。
值得关注的是，这一轮土拍，基本都是国企进行兜底，鲜见民企的身影。
03
相比楼市，这些省会的经济基本面也面临一定压力。
作为省会，这些城市都不乏强省会的底气和意图，但经济与一线和强二线相比仍有一定差距。
最先松绑的郑州，曾面临洪涝、疫情的双重冲击，GDP增速跑输全国。
2021年，郑州GDP为1.27万亿，同比增长4.7%，增速在万亿城市中仅高于西安，处于垫底位置。
取消限售的哈尔滨，经济长期在低位徘徊，而人口流失的速度有增无减。
2021年，哈尔滨GDP为5351.7亿元，不及山东临沂、陕西榆林、浙江金华等普通地级市。
要知道，早在20年前，哈尔滨GDP一度位居全国TOP20之列。
比经济形势更严峻的是人口。
2010-2020年，哈尔滨常住人口从1063.6万减少到1000.9万，人口萎缩62.7万，成为全国唯一人口负增长的省会城市。
与郑州、哈尔滨相比，福州经济发展势头正猛。
2021年，福州GDP达1.13万亿，不仅跃居全国20强，而且时隔20多年首次超过泉州，跻身全省首位。
这是强省会、强都市圈战略助力的结果，这在《官宣！第5个国家级都市圈来了》中有详细论述。
对于福州来说，如何更进一步，巩固全省第一大市之位，稳定房地产恐怕也是其中不可或缺的一环。
04
与二线省会相比，三四线城市的压力更大。
二线省会普遍都出台过严格的楼市调控政策，市场正常需求遭到一定抑制，而松绑本身就是一种“武器”，对市场能起到一定刺激作用。
三四线城市，本身就没有多少调控可言，既无限购也无限售，门槛本来就已低到地板上，所以借松绑来释放政策利好的空间几乎不存在。
这是一方面。
更严重的是，三四线城市的楼市普遍创下历史新高，去化周期超过2年乃至3年的不是孤例。
数据显示，一线城市去化周期为12.96个月，二线18.05个月，三四线去化周期已达到23.25个月，迫近疫情期高位。
根据克尔瑞数据，全国去化周期最高的10个城市：
防城港、连江、大连、烟台、河源、梅州、福清、惠州、铜陵、北海。
其中，防城港的去化周期超过90个月（7-8年），堪称历史之最。
2022年2月末去化周期TOP20城市
这背后的原因同样不难理解。
一方面，三四线城市的经济基本面普遍较弱，且面临人口持续流出的严峻压力。
另一方面，棚改货币化基本已经收官，维系三四线高房价的最大支撑不复存在。
因此，面临经济、人口基本面之变，即便出现全国范围内的大松绑，对三四线城市的提振效应也相对有限。
05
楼市核心政策频频“突围”，释放了什么信号？
正如《中国城市大趋势》一书所分析的，楼市是典型的政策市。大涨必有调控，遇冷必有松绑，这是颠扑不破的铁律。
且不说2022年5.5%的GDP增长目标，本身就预示着房地产不能成为拖累。
而面对疫情冲击、地缘冲突的“黑天鹅”，房地产的重要性更是有增无减。
毕竟，这一轮疫情冲击之大，超乎预期。
不仅全国经济第一大市上海成为“重灾区”之一，众多万亿经济强市更是被席卷其中，稳增长面临前所未有的压力。
所以，托底乃至刺激房地产来稳增长，就成了必然选择。
毕竟，房地产不仅能通过固定资产投资直接拉动经济增长，还能通过卖地收入补充地方的土地财政，更是经由上下游产业链带动一系列产业的繁荣。
不过，这种刺激效应已面临边际递减的尴尬，而作为反面的挤压实体经济、金融风险、民生压力等问题愈发突出。
所以，前几年，房地产去金融化、泡沫化，才被提上日程，力图通过政策围堵来实现“软着陆”。
然而，楼市的特性决定，“硬着陆”的风险远远大于“软着陆”的可能，问题迟早都要直面。
考虑到居民收入、杠杆率及房价本身所处的位置，新一轮松绑，更大作用在于维稳和扭转预期，对于高能级城市或许不乏刺激作用，但大多数城市能维持房价不坠就已相当不错了。
没错，未来无论政策如何松绑，楼市恐怕都回不到过去了。