作 者丨孔海丽 唐韶葵
编 辑丨张伟贤
图 源丨图虫
3月的北京，风里面有了春暖的气息，楼市也有回暖的样子。
北京2月底带看量上涨
机构预测楼市即将复苏
中原地产研究中心统计数据显示，2月北京二手房网签量低于1月份，是最近24个月以来的新低。
中原地产首席分析师张大伟指出，2月成交数据低有客观原因，主要受到春节影响，但整体市场在2月底开始复苏，3月有望企稳回升。
据21世纪经济报道记者了解，虽然整体成交量和价格还未表现在数据当中，但2月底带看量已经出现上涨，二手房业主的预期亦有所抬升。对于后市的表现，多家机构预判相对一致，认为北京楼市将在3月及之后有所复苏。
北京楼市成交量的最低谷已经基本过去。
视觉中国
数据见底
2月北京楼市的成交表现仍然冷淡。
“2月北京二手房成交量较上年同期下降三成。”北京链家研究院院长高原表示，“交易量同比下降是因为上年同期防控严格，‘就地过年’人数较多，春节期间交易量显著偏高，今年春节交易量回归往年平均水平，基数原因导致同比降幅较大。”
环比也在下降。据中原地产研究中心监测，2月北京二手房住宅网签完成了8260套，整体低于1月份的11875套；新房方面，2月北京市场供应新建商品房住宅2595套，成交量1909套，供应和成交均有所回落。
中指研究院数据则显示，2月北京新建商品住宅成交规模环比下降超四成，同比下降超两成；新房供应方面，预售取证节奏放缓，2月北京新取证住宅项目5个，较上月减少3个。“春节期间，新房市场延续年末优惠措施，部分项目推出限量特价房源，但整体优惠力度有限，部分项目去化依然较难。”
“2月北京楼市处于暂停状态是受多重因素影响。”在张大伟看来，春节假期、防控要求等原因使得需求不高，但随着这些影响的减少，积压的需求在3月份有望释放。
张大伟表示，北京楼市在经历了2021年9-11月的快速调整后，市场已经在2021年12月开始，进入缓慢的见底企稳周期。
学区房作为高单价、高总价的特殊类别，往往也会对楼市的数据起到结构性影响，包括快速推升预期、拉动置换成交、拉高成交均价等。
2021年年初，北京楼市的升温正是受“学区房热”影响的典型表现，但今年2月，北京学区房数据比1月冷淡不少。
21世纪经济报道记者调研发现，北京西城区学区房在2021年12月份和2022年1月份出现了特殊的“小高峰”。2021年6月，因“多校划片”“教师轮岗”等政策，西城区学区房跌落塔尖，成交量于7月出现骤降，8-10月在谷底徘徊，12月开始，观望买家认为价格已经探到底部开始纷纷出手，导致成交量和成交价均出现上升。
2月，西城学区房成交量正常回落。记者从深耕西城学区房的经纪机构处得知，以知名的“顶尖学区”西城德胜片区为例，2月成交量环比下降约五成。
“一是春节假期的影响挺大的，节前和春节期间大家看房意愿不高，二是现在市场上的房源也不多。”该机构一位经纪人告诉记者，后续随着学区房传统热门季节来临，或许成交量会有改变。
二手房卖方预期提升
在海淀定慧寺和西城牛街都看过房子的刘先生开始感受到紧迫性，一个月前看的房子，已经涨了8万元，虽然相对于房子总价来说并不算高，但业主的态度已经坚定了不少。
21世纪经济报道记者从北京朝阳、海淀、西城、丰台四个区域的多位房产经纪人处也得知，2月末以来看房人群有明显增加，业主预期也有提高，将房价调涨的业主占比开始上升。
学区房的议价空间也在减少，成交低谷期100万-150万元的议价空间到2021年年底的时候已经缩窄到50万-100万元，2月份进一步收缩到了20万-50万元的区间。“由于业主们预期提高，市场上靠谱卖的房源不多了。”德胜片区一位经纪人表示。
中指研究院监测到，由于开年银行贷款额度充足、放款提速，且节前降息释放积极信号，2月末购房者看房热情较高。
一位不愿具名的机构分析人士对小阳春的到来表达了肯定态度，他表示，北京的成交量已经筑底企稳，3月本身就是传统的旺季，只不过今年可能没有往年那么“旺”，但恢复态势一定会有。
判断3月北京楼市将有所复苏，张大伟还给出了以下三个原因：
首先，信贷发放异常的阶段已经过去。相比2021年三季度出现的房贷积压排队4-6个月的现象，随着信贷供应增加，当下北京购房者按揭贷款已经基本不用排队，1个月左右就可以放款，将释放之前积压的市场需求。
其次，2021年9-11月新房市场供应井喷的影响基本结束。2021年9-11月二手房成交量持续低迷除了信贷影响外，新建住宅供应井喷也是一个大原因，随着第一轮集中供地的房源已经基本入市，二手房市场需求有所恢复。
第三，北京作为调控较严的城市，从2017年以来，房价一直相对稳定，这种情况下，经过2021年9-11月低谷期的调整，部分二手房购房者认为房价已经调整到位，二手房购房者的入市将推动成交量的企稳。
“整体看，北京楼市成交量的最低谷已经基本过去，但作为最稳定的一线城市代表，大涨和大跌的可能性都不大。”张大伟补充说。
上海2月一二手房成交活跃
上海楼市走向某种程度上是一线城市楼市温度的风向标。
2022年开年至今，上海楼市的成交与租赁活跃度开始上升。原因包括：上海去年放宽引进人才落户政策；新经济带动的租赁需求爆发；市区动拆迁人群购买需求在郊区获得释放等等。
尽管2月份受集中供应和春节假期影响，供应与成交较1月出现下滑，但活跃度持续升温，是各大中介机构判断上海楼市小阳春将会如约而至的主要依据。
根据多家机构的统计数据，上海春节后楼市上扬呈现以下几个关键词：60平方米、200万元、郊区。
贝壳研究院数据显示，2月，上海二手房成交房源中，60平方米以下刚需房源成交占比较1月提高4.5个百分点，一居室房源成交占比提高3.3个百分点。上海中原地产监测，春节后上海市区房租小幅上涨。
亿翰智库研究总监于小雨透露，其最近跟踪观察了十多套二手房，春节后这些房源虽然挂牌价格涨跌不一，但活跃度明显变高了。
于小雨指出，信贷对楼市支持力度加强了；虽然上海一二手房按揭门槛没有降低，但是信贷额度放量，审批速度加快，二手房活跃之后一般会带来新房需求的上行。
上海中原地产市场分析师卢文曦发布的上海2月房价地图显示，2月楼市成交量是回落的，当月上海新建商品住宅成交面积80.9万平方米，环比减少37.5%。但多个区域的房价上涨明显，尤其是嘉定区。
“现在的上海像极了2015年的春节后，小阳春快来了。”于小雨指出。
小阳春就在不远处
据亿翰智库研究中心的观察，多数购房者正尝试卖掉手里的二手房去“打新”。新房有价格优势，且税费少，首付比例可控。
2022年上海首批集中供应已于2月公示，这一波供应将推出11812套房源，为当下楼市再次“补血”。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾分析，市区楼盘的供应有所增加，成交均价会有一定程度增长，但这种结构性增长属于合理范围之内。考虑到房地联动价并未松动，上海新房近年内价格将保持稳定。
但上海楼市已经开始弥漫升温气息，这波行情是从郊区与总价低的小户型开始的。
根据上海本土一家市占率较高的机构数据统计，截至2月27日，上海二手房成交1.2万套，环比下降19.3%，但2月二手房主要中介挂牌均价为59095元/平方米，较1月上涨约0.4%。
这一轻微的价格涨幅背后，是郊区成交的变化。家住嘉定新城的王斌（化名）从2021年下半年开始关注置换型房源。今年春节上班后，他与中介交流之后发现，嘉定新城的房价涨了。年前一套400万元总价的两房电梯洋房，目前成交总价已经变成420万-430万元。
据嘉定新城一家中介业务员介绍，其2月初成交一套房子400万，到了2月底，同样面积、户型的房子，425万-430万元成交了。在他看来，嘉定新城房价大半年来呈现U型走势：2021年上半年房价上涨，去年底下行，今年2月底开始上扬。
“杨浦、虹口到这边买的人最多。”这名业务员指出，上海杨浦区、虹口区拿到动迁补偿的群众成为最近嘉定新城板块的主力购房群体。
由于上海多个中心区域的动拆迁补偿款采取分批次发放，动拆迁人群的购买也是分时段的。嘉定新城春节后这一波行情，有赖于外区置换人群的发力。
一个现象是，相比2021年下半年嘉定新城不少刚需房源总价有20万元左右的下调，春节后类似房源议价空间开始变小，房东与购房者的心理预期逐渐靠近。
而在市区成交量较活跃的杨浦区，二手房报价也出现明显上涨。以新外滩花苑为例，一名准买家发现，其关注的房源报价比2021年低位上涨了不少。
据部分中介人员透露，在嘉定新城核心区域，有的次新房房源报价接近8万元/平方米。卢文曦指出，嘉定区新增的产品选择性多，交易活跃度回升也正常。
此外，从2月成交居首的板块为临港新城可以看出，人才落户政策放宽与房地产信贷投放逐步修复之后，区域楼市成交有上涨的端倪。
2022年2月，临港新城新房以1641套新房成交量居全市之首，无论是成交套数、成交面积，均是排名第二的颛桥板块的两倍。与之相对应的是，位于上海郊环外的某楼盘成交量排名第一，也可佐证刚需购买力在这一轮行情中占据主要地位。
分析2月成交数据可见，成交均价2-3万/平方米的房源依然保持高位，单价2万/平方米以下房源占比上升明显；成交总价200万元以下的房源成交占比36%，是自2021年7月以来成交最多的房源类型。
二手房租售价格上行
进一步分析上海第三方机构的二手房成交数据可见，楼市回暖信号已释放。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，包括一线城市在内的30个城市房贷利率随LPR下调5个基点。
北京、上海房贷利率自2020年年中以来首次环比下降。2月首套、二套房贷利率均环比回调9个基点，为2019年以来单月下降的最大幅度。
实际上，上海二手房成交量在2021年11月、12月已经超越1.5万套的枯荣线。2月份春节过后，第一周，上海某主流中介机构的挂牌量仅有几百套，房源正被快速消耗；但第二周之后，房源挂牌量逐渐恢复正常；上海中原地产的一周报价指数，在年后开始反弹，2月最后一周超过50%的枯荣线。
另外，上海市中心房源租赁量价齐涨。上海中原地产卢文曦认为，春节后房屋租赁量价齐涨与上海去年放开人才落户政策有关。据中原地产城市租金指数显示，上海租金指数在过去一年涨幅超过10%。
一线城市楼市上涨始终存在管控压力。
分析师指出，二手房带动下的上海楼市小阳春能否如约而至，更多取决于信贷支持力度、房价上涨预期与供需平衡情况。此外，市场情绪也很重要，一方面新房热销释放出楼市回暖信号，另一方面，近期部分城市楼市微调政策提振信心。
在这些信号的传递下，购买冲动会增加，而且当下是传统的小阳春，固有的惯性思维也在发挥效用。
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