带押过户公积金政策优化影响几何？

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两部门联手全面推进房产“带押过户”，对楼市会产生什么影响？

楼市又出了大政策！最近我身边买了房，或者想买房的人都在谈论“带押过户”，什么是带押过户，简单来说，以前你有一套二手房想卖，但房贷还没有还完，这套房子就不允许交易，得先结清贷款才行，现在有了“带押过户”，就算是房贷还没有还完，在房子还有抵押的情况下，也能过户交易，那么问题就来了，国家为什么要在这个时候在全国推广“带押过户”，“带押过户”交易房产有哪些重点注意事项，大规模推广之后，对房地产市场又会产生哪些影响，有些人说“带押过户”会拉高房价，是真的吗？别着急，今天这期视频我将用最通俗易懂的语言为你360度全面解读“带押过户”，听完你也能成专家。

2023年以来，特别是随着疫情政策转向之后，国内经济正在快速恢复过程中，你所在城市的楼市是不是也回暖了？最近，楼市又有了大新闻。3月30日，国家银保监局和自然资源部联合印发了题为《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求各地方相关部门做好试点工作，积极推广房产“带押过户”。

实际上，“带押过户”已经不是第一次出现了，在今年年初，国内已经有100多个城市已经陆续开始试点“带押过户”，这一次有关部门正式下发文件，恰恰说明这事在试点之后被证明是靠谱，值得全国推广。

随后，包括北京、昆明在内的很多城市积极响应国家号召，采取了行动，以北京市为例，包括北京银保监会在内的4个部门也发布了联合通知，要在全市启动存量住房“带押过户”交易，从今年3月31日开始，凡是北京市内的二手房交易，买方和卖方可以在“房产按揭不解除，贷款不结清”的情况下办理所有权登记转移。

说了这么多，我们先来认识一下，究竟什么叫做“带押过户”。买过房或者卖过房的人都知道，一套二手房要能够交易流通，肯定得解除“抵押”的受限状态，而要解除抵押，房东先得把银行房贷结清了，银行收到钱了之后，就会把房子的抵押给解除，然后买家和卖家才能去交易中心办理过户。

在二手房实际的交易过程中，能够拿得出钱提前结清房贷的人是很少的，很多人结清贷款的资金，实际上来自于下家支付的首付款或者房款，这样问题就来了：

第一，如果买卖双方在这个过程当中出现了纠纷，事情就会变得很麻烦，钱已经还给银行了，不可能让银行吐出来，但是房子不交易了，这笔钱算谁的呢？

第二，如果买家手头没有那么多钱，这又该怎么办呢，要么东拼西凑去筹钱，那就大大增加了房子交易的时间周期，要是这钱最终还是没有凑齐，又该怎么办呢？ “带押过户”要解决的就是这个问题。

从字面来看，“带押过户”要实现的是不动产在买卖交易过程中，不需要提前归还贷款，注销抵押权就可以完成交易。在实践中，“带押过户”并不是房产交易的特权，在车辆、厂房等不动产交易的过程中都是适用的，只不过根据我们国家的现实情况来说，未来“带押过户”交易最普遍适用的，仍然是二手房交易。

如果你还没有完全听懂，听完下面这个例子，你就能理解了。假设你要卖房，也找到了下家，这时候你就要拉着你的买家一起找到一家银行，房贷这项业务基本所有的大小银行都能办，但你找的这家银行不一样，你得事先问清楚，它能不能帮你办“带押过户”，如果这银行说没问题，好了，你只要按照银行的要求提交房子交易的相关材料，不用结清银行贷款，之后的过户交易银行都会帮你办好的，结果是你拿到了扣除贷款之后的房产余款，房子的抵押贷款自动转移到了下家的名下。

方不方便，便不便利，是不是很香？因此，“带押过户”本质上就是一个便民措施，为的就是减少不动产交易过程中的手续，降低不必要的交易成本和交易风险，就冲这一点，必须感谢国家，感谢银行。

当然，“带押过户”虽然很方便，但也不是适合所有的房子，下面我总结了有关房产“带押过户”交易的几个大家最关心的重点问题，一起来了解一下，你的房子符不符合“带押过户”的条件。

第一，并不是所有的房子都能办理“抵押过户”。

在很多城市的银行，即便是五大国有行，目前可以承接和办理的“带押过户”大多只适用于全商业贷款的二手房，换句话说，如果你的房子一开始办的是公积金贷款，或者是部分商业贷款，部分公积金贷款的组合贷，目前很可能还不能使用“带押过户”交易，为什么，因为公积金贷款的管理部门和商业贷款的管理部门不同，两边系统要联通，还需要一定的时间。

当然，也不是所有的城市都不能办理公积金贷款的“带押过户”，比如今年3月29日，广东江门市就宣布，已经可以接受公积金贷款二手房的“带押过户”模式，相信再过一段时间，公积金贷款带押过户也不会成为一个问题。

第二，办理“带押过户”银行，是否必须和卖房人的贷款行是同一家银行呢？

我查了很多材料，理论上来说，“带押过户”是可以做到“跨行办理”的，但从各个银行目前业务开展的具体情况来说，还没有出现跨行办理的案例。也就是说，房东的房子如果是在工商银行办的贷款，那么在卖给下家时，要进行“带押过户”交易，仍然要向工商银行去申请，换一家银行很可能就不被受理。

第三，目前有哪些银行可以办理“带押过户”呢？

每个地区的情况可能各不相同，像工行、中行、建行和农行这类国有大行基本都可以办理，像平安、招商等大型商业银行，也已经在很多城市覆盖了这项业务，具体情况建议提前联系相关银行进行确认。

第四，办理“带押过户”之后，房贷利率怎么执行呢，是按照原来房贷的利率执行，还是执行最新利率呢？

这可能所有考虑“带押过户”的朋友最为关心的问题了。从2020年开始，很多地区的房贷利率都有所下降，一些地区甚至从6%的水平下降到了不足5%，这样一来，“带押过户”后的房贷利率能够按照最新的房贷利率来执行，对于买房的朋友来说，无疑是一项重大利好。但这里也要给大家提个醒，由于这两年贷款利率下降很明显，很多人产生了把房子“带押过户”转移给自己的亲属或者朋友，由此达到“利率置换”的目的，先不提交易过程中可能产生的风险，这种纯粹出于套利目的的交易行为，目前银行还不接受。

第五，使用“带押过户”交易房产，周期要多久呢？

传统的房产交易模式中，如果要把全套流程都走完，一般来讲需要三个月到半年左右的时间，而通过“带押过户”模式交易房产，则能有效提高效率，大约能够节省出一到两个月的交易时间。从杭州等已经开始大规模推广“带押过户”，从实践的结果来看，效果是相当之“哇塞”，大大提高了二手房交易的活跃度。

说到这里，你已经对“带押过户”有了不错的了解，那么，国家为什么要在这个时候推广“带押过户”，这种交易模式全国范围内大幅推广之后，会对楼市产生什么影响呢？我总结了三点内容，特别是第三点，相关的人员一定要引起注意了。

第一，国家推广“带押过户”是为了降低不动产交易的环节，减少交易成本，把便利和实惠带给老百姓。传统的房地产交易模式，老百姓为了买卖一套房，要跑好多银行、交易中心、公积金中心等多个部门，办理各种各样的手续，耽误工作不说，没有几个月的时间都完不成。有了“带押过户”之后，对于买卖双方来说，最重要的工作就是对接好银行，手续减少了不少不说，交易的效率和安全性也提升上来了。

第二，“带押过户”能够促进二手房的交易和流通，但对房价的影响有限。首先要看到这项政策带来的好处，有助于加快二手房入市交易，降低交易成本，盘活二手房市场，促进楼市良性发展，但也要看到，交易方式能对楼市产生的影响，本身是有限的。

网上已经出现了一些对“带押过户”的过度解读，通常是怎么说的呢？有的人说，“带押过户”是国家支持房地产发展的重要措施，意义不亚于直接下调贷款利率，标志着楼市的春天又要来了，要买房的抓紧上车。还有的人说，“带押过户”能够有效提高二手房的交易量，交易量上去了，房价很可能就要跟涨。这些说法听上去挺有道理，实际却并不客观。“带押过户”改革的是不动产的交易模式，和房贷利率没有直接的关系，就像吃饭的时候，你只是换了一双筷子吃饭，难道就会胃口大开，为了一双筷子多吃一碗饭？一般来讲不至于吧。

第三，“带押过户”交易也并不是全是好处，对有一些人来说，可能产生致命的威胁。在传统的房产交易模式中，如果买家的钱不够帮卖家结清房贷本息的，往往会去市场中找一些“过桥资金”来进行周转。很多小贷公司，都从事所谓“过桥资金”业务。举个例子，比如说，你一开始向银行贷款了100万元买房，过了几年房子打算要卖，但是还有30万元的银行贷款没有还清，房子要能交易，这30万必须先还给银行，如果卖房手头没有足够的钱，就可以找一家中介机构借一笔“过桥资金”，先把银行的钱还上，等过几天房子卖出去了之后，再用拿到手的房款把中介机构的30万还上。

这种“过桥资金”本质上也属于贷款，但和普通的银行贷款比起来有两个特点：贷款期限短，单日的利息特别高。很多过桥资金的借款利息按照单日“千一”或者“万五”来计算，换算一下，年化超过18%甚至30%，已经是银行贷款利息的好几倍不止了，这也导致，在房产交易高峰的时候，中介机构的收入水涨船高。