2003年非典扩散，2003年房价大涨；
2008年次贷危机，2009年房价大涨；
2015年高库存，大家都觉得要凉了，结果2016年房价又大涨。
现在，三年黑天鹅在2022年结束，很多人说，2023年的房价必然也会大涨。
真的是这样吗？
如果时间周期有用的话，每个人都是预言家。影响房价涨跌的，不在于过去发生了什么，而在于过去是怎么发生的。
以2016年为例，实际上深圳房价在2015年就开始大涨。次年上涨趋势延伸到二线及以下城市的时候，深圳已经到了收紧阶段。
当年的“104政策”，购房社保1年改3年，后面又3年改5年，直到2018年深圳还在打补丁，住宅限售3年。
大家还记得去年《一周一课》，经常说的调控松绑、收紧规律吗：
调控收紧，从一线城市，或房价涨幅比较大的城市开始，然后强二线城市、弱二线、三四五线城市跟进；调控松绑的规律则与之相反。
事实上，2015年一线城市房价上涨、2016年全国普涨，现象的背后逻辑是当时正在经历多达十几次的降准降息，是棚改货币化在迅速提速，是房价上涨以后的大众情绪滚雪球。
2023年的房价趋势，仍然跟政策密切相关。目前最值得关注的，自然是3月份大会对房地产及经济的表述：
加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；
有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。
总结起来，是两个词：促需求，防风险。
面对房企，解决好危机，让企业活过来；面对个人，你是刚需，或者改善，政策上对你买房提供支持。当然，还会提供一些保障房。
有的人可能要问，那这跟房价有啥关系？
高层说话向来含蓄，我们经常在网上看到“稳房价、稳地价、稳预期”的表态。房价高的时候，它可以明确大声地说：我要打压。
但是房地产萎靡的时候，它会直接说出来，我要涨房价、涨地价、增预期吗？
历史的规律是只做不说或少说。给货币支持，给限购松绑，给限贷、限售松绑，这些都是我们现在看到的、正在做的事情。
但是，在这个过程中，大家不要期望于我们能够再次重现全国范围的普涨。单个城市内，也很难出现各个板块的全面普涨。
原因还是出在大会的表述上：促需求。
促的不仅仅是刚需、改善的需求，还有低收入群体。
加强住房保障体系建设——这句话不好解释地太直白。以深圳为例，你们觉得深圳会把保障房建在什么板块？是光明，还是南山，还是龙岗，还是福田？
保障房的价格约是商品房的一半，未来大量出现保障房的板块，是不是深圳“定义”的保障板块？
在购房者角度，大量的人会不会因为“便宜”，涌进那些板块，这对板块的房价是好还是坏？在高层角度，会允许这些有强烈“保障”色彩的板块，房价飙涨得让人买不起吗？
追涨不追跌是人性，涨价去库存是历史用过的大招，你猜猜，会不会再拿出来用？
这对第一次买房，或者换房改善的人来说，是机会，但注意——也有风险。如果你总喜欢冲着便宜买房，保障房最多的地方一定是房价最便宜的地方，你现在冲着便宜过去，也就牺牲了未来。
房地产已经过了普涨时代，涨价也是核心城市涨，核心城市的上涨也集中在核心板块。很多低能级城市、城市边缘板块，正在沦为没价值的“赔钱货”，抓住机会，早点把这类差房子处理掉，拖得越晚代价可能就越大。