我们在逛售楼部的时候，总会遇到这样的一个问题？
为什么相隔一条街的售楼部，为什么价格相差那么大？
为什么同一个配套相同的房子，价格差异也会这么的大？
有很多置业顾问会告诉你：我们的配套不同，我们的物业服务不同，我们······
这些只是其中的一些因素，但是决定性的因素，还是，拿地地的价格不同。
每次我们都会跟风，惊叹一下，某某地方，拍了一个地王，多少钱一亩地，要卖多少多少钱！但是，我们真的明白吗？为什么卖那么高的价格？为什么这个房子不值这个价格。
今天非说就带你算一下，房价是这么出来的！
今天要了解的有三个东西，地价，楼板价，楼面价。
地价
房地产项目必须通过招拍挂的形式来购买土地的使用权。
招拍挂就是指：招标、拍卖、挂牌出让
（1）公布出让计划，确定供地方式；
（2）编制、确定出让方案；
（3）地价评估，确定出让底价；
（4）编制出让文件；
（5）发布出让公告；
（6）申请和资格审查；
（7）招标拍卖挂牌活动实施；
（8）签订出让合同，公布出让结果；
（9）核发《建设用地批准书》，交付土地；
（10）办理土地登记；
（11）资料归档。
现在弄明白了拿地流程。在拿地前的公告上，，我们就知道了这块地的位置，面积，用途，规划，限高，容积率等相关信息。
比如一块地：面积是20亩，你拍卖一共花了100万，那这块地的价格就是5万/亩。这就是地价，这个不难理解。
楼板价
就是指，拿地的价格除以一块地上的总建筑面积。
总建筑面积一般在拍卖时也有规定的。
比如，一块地，一共20亩，每亩地5万元，总建筑面积为10万平方米，那它的楼板价就是：10元/平方米。
楼面价
楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。
计算方法：出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。最大建筑面积受政府批准的容积率控制。
容积率=总建筑面积÷土地总面积
房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。
比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：
楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）。&楼面地价=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一亩约666.7平方米）
重点来了：
房价是如何算出来的？
最终售价=楼面地价+建筑成本价+开发商利润
房价离不开楼面价，楼面价离不开房价。
土地拍卖后要修建成房屋，有9种费用，分别为土地费用、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、销售费用、管理费及开发费、税费及财务费用、成本分摊情况。
此还有各类税种（营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税）以及其他50余种费用，包括征收蓝图审查费、防雷检验费、防震检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、人防费、预算审核费、工程造价咨询费、等等50多项费用，涉及25个政府部门！
这些费用都会计算到最终房价里，再加上开发商的利润，这才是最终呈现在购房者面前的房屋售价。
我们拿网上的一个数据来简单计算一下房价：
面积：1亩地，容积率3.5，拍地总价500万。
我们先按简单的方式去计算一下：土地成本占总房地产开发成本的1/3，所以
总开发成本为：500*3=1500万 开发成本房价为：500万*3/（667*3.5）=6425元左右
所以根据开发商的盈利：基本上买到8000-9000元/平方米算是很正常的。
其中还有很多的材料费用，销售费用等等加在一起。
但是对于我们的一个消费者而言，我们大概知道房价是怎么来的就好了。也可以通过网络查询这块地的信息，去了解一下，这块地的当时价值是多少？从而也让我们在购买的时候把把关。
