按揭成数怎么算(按揭成数最高不超过几成)

按揭贷款是买房最常见的购房方式,按揭贷款一般分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款。

计算按揭贷款,一般要计算贷款时间和贷款额度,商业贷款和公积金贷款计算大致相同,又稍有差异,新房和二手房在按揭贷款的计算方面也会有一些差异。

一 新房的商业按揭贷款,计算相对简单,贷款的额度基本都是按照成交价计算的,不涉及到房龄的计算,所以贷款额度根据当地的首付比例,无论首付三成还是四成,都很好计算;贷款年限方面,男性一般不超过65周岁,女性一般不超过60周岁,部分银行男性可以放宽到70周岁,女性可以放宽到65周岁。

二 公积金贷款额度都有上限要求,借款人夫妻都缴存公积金且符合公积金贷款条件,上限是65万,单身最高是50万;公积金年龄上限,男性不超过65周岁,女性不超过60周岁。

① 市公积金根据账户余额计算实际的贷款额度;

账户余额小于5000元,贷款额度不超过20万

账户额度在5000元到10000元之间,贷款额度不超过25万

账户额度在1万元到2万元之间,贷款额度不超过30万。

借款人与配偶缴存账户余额大于2万元的,最高额度=账户余额×15×时间系数(连续缴存36个月时间系数为1.2,否则为1.0),同时需满足缴存基数大于月供和负债的2倍以上

② 省公积金的最高额度

缴存基数要大于等于月供加负债的2倍以上

如果缴存基数不满3000,月供要小于等于(缴存基数-1500)

已婚,只有一方有公积金,配偶可以用打卡工资来补充名下负债和月供

③ 首付比例上,市公积金最低35%,省公积金最低25%

三 购买二手房时,商业贷款的计算方式

贷款年限不但要受个人年龄限制,还要受到房龄的限制

个人年龄限制上面已经说过了

房龄计算时要求房龄在20年以内,同时还要满足贷款年龄+房龄≤40/45/50(每个银行有差异)

房龄超过20年只有部分银行可做,需根据当地具体的房贷政策而定。

最终贷款年限:用房龄计算出的贷款年限上限和用年龄计算出的贷款年限,取贷款年限小的那一个。

另外,在二手房的贷款额计算,是根据银行评估值计算的,而不是根据实际成交价计算,一般银行评估值都会低于市场成交价,差额部分也是算在首付部分。

四 购买二手房公积金的贷款年限

①用个人的年龄计算,男性上限65周岁,女性上限60周岁

②用房龄计算,贷款最长年限是(30-房龄)

以上两点同时满足,以贷款年限短的为准

所以,按揭贷款的计算,新房的二手房有些差异,同时商贷和公积金的计算也是不同的。

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