中国政府网截图
11月23日，据中国政府网消息，11月22日国务院召开常务会议，会议主要就推动重大项目建设、加快设备更新改造落地、稳定和扩大消费、持续保障交通物流畅通、加大金融对实体经济支持力度、切实保障基本民生，这6个方向进行了工作再部署。
其中，国常会发布“降准”预告、以及推进“保交楼”等巩固房地产市场健康发展的工作部署，受到市场关注。红星新闻记者也发现，11月23日央行也对外发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，连续就稳定房地产市场释放信号。
专家：住房需求不提振，内需难拉动
各地首先要做好宣传解读
那么，本次国常会对于该项要求，与过去相比有哪些变化？易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受红星新闻采访时指出，此次会议对于刚性和改善性住房需求，不在于出台更多的政策上，而更强调“落实”两字。换而言之，国常会此前多次提及“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，已经给出了相当的政策指导，但目前市场中却存在落地不明的问题。
“现在更多要强调如何落实的概念，所以各地在11-12月，或有对既有政策进行跟踪和评价的动作，以更好促进此类政策的落实和发挥效应。”
严跃进表示，在确保政策效应最大化的角度上，可以预见各地后续将密集出台更详细的规则解读，让房企、银行部门、中介销售部门、居民家庭等更好地吸收此类政策。
“刚性和改善性住房需求依然是房地产市场稳定的重中之重。”严跃进认为，今年国常会屡屡提及对刚性和改善型住房需求的重视，足可见中央层面对稳定楼市，保障房地产市场健康发展的决心。在严跃进看来，住房需求不提振，国内内需的提振也难以实现。他指出，只有房地产需求拉起来了，真正在内需才能被带动。
同时，严跃进也表示，如果房地产持续降温，对后续房企债务问题化解、保交楼工作的开展、购房者预期调整、房地产金融风险化解等，也将产生较大影响。而本次国常会，也能体现出中央层面对加快楼市复苏的决心。
中央层面连续发声
专家：此次更强调推进的“效率”
值得注意的是，本次国常会专门对保交楼工作进行了再部署。会议指出，要推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。
在国常会召开的前一天，也即11月21日，央行、银保监会两部门联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上，就对“保交楼”作出指示：要完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
央行微信公众号截图
11月23日，央行官网就公布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称《通知》），涉及6方面共16条金融举措，同样对做好“保交楼”金融服务、依法保障住房金融消费者合法权益、加大住房租赁金融支持力度等给出了明确规定。
“‘保交楼’工作此前难以实现，主要是一些历史原因造成的，比如楼盘与业主的纠纷、资金流入困难，种种因素都会影响到房产交到业主手中的进程。”严跃进指出，一旦交楼工作无法稳定实施，老百姓的合法权益就得不到保障，保民生的目标就很难实现；留在银行的呆帐烂账也会增多，稳经济的目标也会陷入困境。
那么，关于抓实“保交楼”，中央层面连发声，这背后释放了什么信号？严跃进分析认为，从本次国常会透露的信息来看，会议提及了“效率”和“激励”的概念，对应了存量资金和增量资金的两方面工作。
严跃进解释称，首先，对于目前既有的专项借款，国常会更加强调“尽快”的概念，即需要此类资金加快落到项目，实实在在为各地保交楼提供更多的资金支持。这也要求地方政府、银行和房企要扎实推进此事，努力排除各类堵塞的问题。
第二方面，严跃进表示，对于增量的贷款，其实就是金融16条提及的配套融资，也即近期已经开展的免息再贷款。通过此类免息政策，有助于激励银行更好地参与到保交楼工作中。
实际上，中央层面对“保交楼”已经给予了相当重视。继今年8月总规模2000亿元的“保交楼”专项借款进入市场后，11月21日，央行对外披露，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，将再推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。
银保监会相关部门负责人此前也向媒体披露，2022年1-10月，银行业投放房地产开发贷款2.64万亿元，发放按揭贷款4.84万亿元，为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。上述负责人也表示，截至目前，“保交楼”专项借款工作已取得阶段性进展，专项借款资金已基本投放至项目，资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进了项目建设交付。
地方上也同样在“保交楼”工作上持续发力。
多方努力下，保交楼有了明显进展。国家统计局数据显示，今年前10月全国竣工面积降幅较前7月降幅收窄4.6个百分点。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖此前表示，从保交楼的情况来看，全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目完成投资保持较快增长，房屋竣工面积降幅收窄。
国常会预告降准 预计12月上旬将落地
在加大金融对实体经济支持力度的工作上，本次国常会要求，加大对民营企业发债的支持力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。
国常会预告“降准”的消息也迅速引起金融市场关注。据红星新闻记者梳理，今年4月央行已进行了首次降准，当时全面降准0.25个百分点，共计释放长期资金约5300亿元。
行至年底，为何再此发出降准预告？浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林回应红星新闻记者时表示，近期国常会提出降准预期，是由于中央层面短期看到了内需不足的迹象已经初露端倪，为了增加货币的流动性，因此才再提降准。
实际上，早在今年6月国常会也提及适当降准，但后续并未实施。对此，盘和林分析认为：“这主要是考虑到6月经济状况复苏状态较好，所以最后没有落地。”
对于降准背后的市场逻辑，中金公司近期发布的研报也指出，此次国常会提及降准旨在配合支持年底信贷发力，缓解近期流动性波动带来的干扰。
近些年来，央行的确多次通过降准来满足货币信贷增长对中长期流动性的需求。央行行长易纲在11月21日召开的金融街论坛上，对我国数次降准做了回顾。易纲表示，2018年以来，累计实施了降准13次，平均法定存款准备金率从15%降到了大约8%，共释放了长期流动性约10.8万亿元。
那么，降准幅度会有多大？预计多久能切实落地？盘和林表示：“通常情况下，国常会发布降准预告后，降准落地会延迟8到12天，预计12月上旬公布降准的可能性较大。”而降准幅度，根据中金公司的研报，预计将在0.25-0.5个百分点左右。
降准作为政策工具之一，为巩固经济回稳向上态势、做好年末经济工作提供适宜的流动性环境。盘和林认为，本次降准能在一定程度上降低银行业的资金成本，而这将有利于降低金融机构和实体经济的利率，具体体现在或进一步推动LPR利率的略微下降。
此外，红星新闻记者发现，央行在三季度货币政策执行报告中提醒，要“警惕通胀压力”。眼下再次发降准预告，不少人认为这超出了预期，也担心通胀压力会持续上升。对此，盘和林给出了否定的答案。
“现阶段海外央行加息后，大宗商品价格出现了回落态势，这使得通胀率随供应链传导的压力显著降低。”因此，盘和林表示，本次降准仍在预期内，加大通胀压力的可能性也不大，资本市场对本次降准不会有过强的反应，市场主基调已然以稳定为主。
