引言：一石激起千层浪。近两日，一些烂尾楼业主单方面宣布停止偿还商品房按揭贷款，引发了声势愈大的“停贷断供潮”。有机构披露的不完全统计显示，目前已有山西、江西、湖北、河南、湖南、重庆等18个省份近100个楼盘发布了公开声明，大多数声明表示，如果楼盘无法在一定期限内复工，业主将选择强制停还按揭贷款，风险与损失由各方共担。在这些楼盘中，有的是已经延期交付多年、实打实的烂尾楼，有的则是还没到交付时间，但因房企资金紧张、至今难以复工的停工盘。其中，很多断供项目，主要发生在已经违约的房企项目上，包括恒大、世茂、阳光城等知名房企。
面对汹涌而来的“停贷断供潮”，贷款银行将会如何应对？贷款银行会抱守契约理论选择“以不变应万变”坐等购房者（贷款人）先违约再秋后算总账？还是会调转矛头指向开发商追根溯源要求承担责任挽回经济损失？答案终将揭晓。但在答案揭晓前，我们已然嗅到了空气中弥漫的火药的味道。根据网上流出的《停贷告知书》，业主（购房者）申诉的重点是银行存在的违规放贷、违规使用监管账户资金、未按规定将钱打入监管账户资金而是打入其他账户等问题：银行作为贷款方，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；银行将按揭贷款资金违规划入非监管账户；银行作为预售资金监管方之一，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。因此，在业主们看来，银行要在楼盘烂尾中负很大责任。下面，笔者就购房者（广大业主）的合法权益如何有效实施并保障的层面，试从以下几方面予以分析并给出法律建议：
第一、从银行对按揭贷款资金发放和使用的监管规定来看，早在2013年，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知国办发〔2013〕17号文第五条规定：各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度。2017年，为进一步规范个人住房按揭贷款,根据《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》【建房（2017）215号】进一步强化了对银行贷款购房融资的监管。随后，多家银行纷纷出台了具体措施，如2020年初，《山西银保监局关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》规定，银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。也就是说：建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。随后有贵阳银行、中国银行、中国农业银行等三家银行相继确定实行项目封顶后银行才放款的新规；至2020年8月20日，住房城乡建设部、中国人民银行明确了“1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1”即业界所称的“三道红线”措施，专门针对重点房地产企业限制其未来融资。“三道红线”的提出，形成了房地产企业的资金监测和融资管理规则，从供给端补充完善了房地产长效监管机制。如果烂尾楼烂尾，是因为监管账户的资金在楼房封顶之后没有了。则广大购房者以“银行的失责、违法、违规，才直接导致房屋最终烂尾的结局”的说法是有法律依据的。反之，从城市房地产开发经营管理条例（2020年11月修订）的规定来看，只要房地产开发企业办理了预售登记，取得商品房预售许可证明即可以预售商品房。换句话说，在商品房开始预售的时候，个人贷款购房者就已经与银行签订了抵押贷款合同并办理了预售房屋的贷款抵押登记。如果烂尾楼之所以烂尾，是因为监管账户的资金在楼房封顶之前，就已经没有了，而并不是在封顶之后没有的，并且购房者肯定是楼房封顶之前就办完贷款的，其所称的“银行失责、违法、违规，才直接导致房屋最终烂尾的结局”的说法显然是站不住脚的，此时就不能适用银行业监管法律法规规定要求贷款银行承担法律责任。所以，具体要看是哪家银行，在什么时间发放的贷款，项目是否封顶等情况来综合判断购房者单方面断供是否有法可依。
第二、从商品房买卖合同司法解释规定来看，多地烂尾楼业主宣布停贷的告知书里，我们不难发现，业主之所以单方强制宣布停贷，所仰仗的就是2020年12月3日中华人民共和国最高人民法院（2019）最高法民再245号《民事判决书》，该份判决书明确：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。此处，法院引用的依据就是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二十一条第二款，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。购房者（广大业主）手中持有的这把利器是否是“杀敌于无形”的“尚方宝剑”呢？笔者认为，这取决于这把“利器”是否满足两个前提条件。第一个前提条件是商品房买卖合同被法院撤销或解除，商品房担保合同也被解除。否则，该解释的规定是不能直接被适用的。第二个前提是业主所面临的情况与最高院该案例所述情形具有高度相似性，符合同类案件的本质特征。我国不是判例法国家，最高院该份判决虽然是生效法律文书，但仅约束生效判决所涉当事人，对案外人不具有约束力和执行力。按目前的法律规定，只有最高人民法院发布的同类指导性案例才有一定参考价值。依据2020年7月31日最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）规定，类案应当参照适用，其他类案的，可以作为裁判参考。
第三、从民法典关于格式条款和不安抗辩权行使的规定来看，贷款银行在贷款合同中如果约定“在贷款合同解除的情况下，购房者未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款，要求购房者归还贷款”等内容系明显不合理地加重了购房者责任的格式条款，根据《中华人民共和国民法典》第497条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效”之规定，该条款对购房者不具有拘束力。另外，根据民法典第527条的规定，先履行义务的一方，有确切证据证明对方有“经营状况严重恶化”等丧失或者可能丧失履行债务能力的情形时，可以中止履行并有权要求对方提供担保，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。具体到购房者而言，需要掌握开发商经营状况严重恶化等证据并依法要求对方提供担保，否则可以中止履行商品房买卖合同并进而行使法定解除权。最终通过司法确认商品房买卖合同和贷款合同予以解除，之后才依法行使断供诉求。
通过以上几点分析，笔者建议：对买到烂尾楼的朋友，通过集体断供表达诉求，这是可以同情的，但鉴于风险较大，所以谨慎行使权利方为上策。一方面，开发商迫于赶工期压力所交付的烂尾楼，很容易出现质量问题，如因质量问题而接房，就有点得不偿失。另一方面，没有通过诉讼或仲裁方式解除商品房买卖合同和贷款合同，单方强制断供，这就相当于为了弥补一个错误，而犯下另一个更大的错误，结果可能是灾难性的，如果不能赢得官司，则会被银行列入失信名单，个人征信会受到影响。所以笔者认为，如果一定要采取强制断供的方式对抗银行，建议在律师的专业指导和依法依规操作下，理性表达诉求，在有理有据的情况下，维护自身合法权益，切忌不考虑可能面临严重法律后果的盲目跟风行为。
