广西北海楼市。 受访者供图
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道
10月12日早上10点，《华夏时报》记者的微信收到了一条贝壳找房推送的房源价格变动提醒：您关注的房源已降价一万元。该房源位于广西北海富丽华海御小区，面积86平，最新售价56万元，单价6604元/平。
同时，贝壳找房数据显示，该小区的挂牌均价对比前一周（9月29日-10月6日）下跌0.1%，而其所在的海城区的挂牌均价对比前一周（9月29日-10月6日）下跌0.3%，同比去年下跌9.2%。
此外，值得注意的是，国家统计局数据显示，8月，北海新房价格环比下降1.4%，同比下降10.1%；二手房价格环比下降1%，同比下降6.5%。截至到2022年8月，北海的新房价格已经连跌12个月了。
“向南走，到北海。”北海市位于广西最南端，三面环海，与海南岛隔海相望，拥有丰富的旅游资源。然而，近年来，北海的旅游业受疫情影响遭遇重创，而靠旅游业起家的房地产行业也因此进入了寒冬。同时，与北海类似的城市，其旅游地产的日子也不太好过。
曾因海南限购迎来地产热潮
“海南80%是东北人，西双版纳也是，现在北海也快了。”广西北海房产中介张强（化名）9月27日向《华夏时报》记者表示。
中国文旅创新创业智库丛书总编张德欣9月29日向《华夏时报》记者指出，东北人去南方旅居，主要是基于两个原因。一是气候原因。东北的冬天，气候非常严寒，所以很多北方人在冬天的时候去温暖的地方避寒。二是历史渊源。东北由于工业基础非常强，所以曾经有段时间非常强势。而当时的海南，则属于穷乡僻壤的地方，有段时间东北曾在经济上支援过海南，很多企业都在海南设置了地方机构，那时单位发的福利房使得部分东北人在海南有相应的房产。另外有一部分东北人自己在海南购买了房产。
在张强看来，海南过来的投资客看中了北海的气候环境和房价低，适宜养老。“朝沧梧而夕北海”，从2005年开始，北海陆续入选“中国十大宜居城市”之一。除此之外，北海还在今年9月成为广西第二个国家级“长寿市”。据张强介绍，在2018年房价最高的时候，北海有好几个楼盘都是超过2.5万元/平。
近些年来，越来越多的东北人，像候鸟一样南飞至温暖的地方过冬。北海的房价一度因海南的限购政策而涨了起来。
2017年4月14日，海南发布《关于限制购买多套商品住宅的通知》，该通知提及，从4月14日起，在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。
截图自安居客
安居客数据显示，2017年4月开始，北海的房价就开始飞速上涨，从4月的4600元/平左右均价上升到5750元/平。
到了2018年4月22日，海南省实施“全域限购”政策，对省外人群投资投机购房路径阻断。那个时候，北海再次承接了海南的部分外来购买力。安居客数据显示，2018年4月北海楼市的均价为6039元/平，到了9月份，均价达到6908元/平。
云南省房联会会长赵天星9月29日接受《华夏时报》记者采访时表示，受海南房地产限购政策的影响，大量的海南房地产中介企业带着团队、资金和客户迁到了北海、西双版纳等一些旅游城市，他们通过资金掌控房源，再通过渠道和外地客户拉升房价。
“受海南限购政策影响，很多想到海南购房的客户选择了北海和西双版纳等城市，也就是客户转移，由海南转到了其他旅游城市。”赵天星说道。
同样，IPG中国首席经济学家柏文喜也向《华夏时报》记者透露，之前北海、西双版纳等旅游城市的房价上涨，是受到2018年海南房产限购政策的影响而被推动，但这部分购买力仅仅限于投向海南的部分外来购买力。除此之外，还受市场推广力度，以及当地经济发展和楼市整体情况的影响。
西双版纳和北海一样，也曾受海南限购政策的影响，在2018、2019年迎来了地产热潮。
“当时三亚限购以后，大家都看到西双版纳的旅游特性，适合投资。当年6月份，西双版纳的房价还在6000-7000元/平，到了年底就已经涨到了1.2万元/平，涨得非常快。大家就觉得西双版纳也有这个潜力，然后全部跑过来投资。”西双版纳房产中介黄玉（化名）9月28日向《华夏时报》记者说道。
黄玉是一名西双版纳的房产中介。据他自己的介绍，他并不是西双版纳本地人，之前是抱着投资酒店的想法来到西双版纳。在酒店工作一段时间后，他发现很多酒店的客人都向他咨询在西双版纳买房的问题。“后来我就去卖房了。”他说。
截图自安居客
安居客数据显示，2017年8月，西双版纳房价还是在4500元/平左右，随后就开始急速上涨，年底就涨到了8500元/平。短短4个月的时间，价格涨了一倍。进入2018年后，西双版纳的房价仍继续上涨。
截图自安居客
那年，西双版纳的房价高点，停留在2018年7月。而这也是西双版纳历史以来的房价最高点。西双版纳统计局数据显示，2018年商品房成交面积为213.74万平方米，同比增长34.5%，是2017年全年的1.5倍；销售金额为170亿元，同比增加76.7%，接近2017年的3倍。
在黄玉看来，外地游客过来西双版纳买房还是看中当地的景观和气候。
西双版纳是云南省8个自治州之一，下辖一市两县，首府景洪市，与北海一样地处北纬21°。
赵天星告诉《华夏时报》记者，撑起旅游城市房价的因素有以下几点。一是这座城市的旅游资源，历史文化资源及自然景观（比如大理古城有深厚的历史文化底蕴和苍山洱海等优质自然和人文资源）。二是这座城市的知名度和城市lP（比如丽江、香格里拉等世界级的旅游城市）。三是这座城市的气候环境（比如北海和西双版纳冬天可以避寒；丽江可以避暑）。
楼市价格一路走低
赵天星说，“决定一座城市房价的高低还有一个综合因素就是其对外地购房客的吸引力（投资和旅居），只有大量的外地购房客，才能撑起一座旅游城市的房价。”
然而，靠旅游业撑起的房价，楼市的走向与游客息息相关，但疫情又给这个行业带来了极大的不确定性，最终使得旅游城市近几年的房价进入冰冻状态。
张强指出，如今北海的房价跌回2017年以前，目前大部分新房的价格都在5000多元/平。黄玉也说道，“之前西双版纳有很多炒房团过来，价格虚高，最便宜的是9000多元/平，贵的是1万多，对比那个时候的话，（现在西双版纳的房子）便宜了很多。”
截图自安居客网站
安居客数据显示，近一年来，西双版纳的房价在7500-7600元/平之间徘徊，回到了2017年的价格。
柏文喜指出，房价跌回到房价上涨前，主要还是因为疫情导致的旅游业受挫和跨地区旅行的不便导致外来购买力明显下降，以及当下旅游业萧条引发的当地人口聚集效应减弱所致。
赵天星也持同样的观点。他表示，“由于人口流动的限制，没有大量的外地投资客，靠本地客户基本上没有出路，比如西双版纳全州只有130.6万人，景洪只有64.27万人，典型的地广人稀，2016年以前开发楼盘不足10个，现在在售楼盘五十多个，严重的供过于求，受疫情影响，大量外地人进不来，本地人经济水平整体不高，靠本地撑起整个城市的房价基本上不可能，由于开发量大，客源少，而房企资金压力大，只能降价回款，买涨不买跌的心里导致本地刚需观望，最后导致市场整体量价齐跌，旅游城市的房价涨跌和外地购房客的多少有直接关系。”
“现阶段旅游城市房价降幅都比较大，部分房企甚至亏本甩卖，以求回笼资金，大部分楼盘都已经降到了成本价。所以说现阶段旅游城市的房价基本上没有泡沫了。”赵天星说道。
而黄玉觉得现在西双版纳的房地产市场处于向好的趋势。“7月份，全国（行程码）摘星以后，整个西双版纳进来了1700多万的旅游顾客，当时整个西双版纳的酒店是不够住的，为此很多游客都去租民宿来住。之前很多空置的房子都用来做民宿了。”
在黄玉看来，随着西双版纳旅游市场的好转，买房的业主有所受益，而这也双向促成了市场的回暖。如今西双版纳的房价只是涨的比较慢，但也是一个好的趋势。
同时，柏文喜也告诉《华夏时报》记者，旅游城市的房价受旅游业本身兴衰的影响很大，也和全国楼市走势有较为密切的关系，因此不能简单地说现在旅游城市的房价算是挤出了泡沫，因为只要旅游业和楼市回升，这些城市房价同样也会快速跟进。
怎样才能吸引旅居人口？
房地产发展长期看人口，对于旅游城市更是如此。
柏文喜指出，旅游城市的房价，一方面依靠外来的购买力来支撑，另一方面还要依靠发达的旅游业本身所带动的服务业吸引当地长居人口聚居的效应来撑。
“大量人口的流入，带动了经济的发展。这些人过去之后，要租房、买房，以及还有日常的生活娱乐休闲消费，增加了当地经济发展总量和促进了经济发展活力。”张德欣说道。
赵天星指出，旅游城市要想留住人，一定要回归到居住属性上，不能过多的强调投资，只有回归到住的属性上，才会在城市的居住功能上下功夫，比如说生态建设，云南的弥勒生态建设就比较好，房价也比周边城市高，外来旅居的常住人口就比较多，而不像一些旅游城市主要是投资客，买了房子基本不住。
“此外，旅游城市的城市配套要升级。一定要回归到运营上来，房地产相关企业不能只是建房子、卖房子。要真正的把类似康养产业做起来，政府也要加大支持力度，给予政策支持，完善相关的公共配套。同时，还要加强城市竞争力，针对城市核心资源，加大城市推介力度，走出去，引进来。比如海南，冬天气候宜人，就到东北去做推介会，同时把大量的康养、文化旅游资源引进海南。”赵天星说道。