用经营贷换房贷，馅饼还是陷阱？

最近两个月以来，房地产市场有了很多的松动，以往的很多限购限贷统统被打开了，开发商还在打折，所以很多投资者蠢蠢欲动了，大家觉得现在是一个很不错的购房的良机。

往往也正是在这个时候，很多房产中介、资金中介都会向你推销一种产品，什么呢？经营贷转房贷。表面上似乎要告诉你一个非常好的能够节约资金的方式，但是这个方式大家得慎用，因为它既不合规还有很多的陷阱在里头。

什么叫用经营贷来转房贷，顾名思义这是一种贷款的转换方式，今天我国大多数城市的房价都太高了，所以正常我们普通老百姓买房基本上都是用贷款。

当然了，对于很多投资客和投机客而言，用贷款加大杠杆可以提高自己的资金使用率，让自己在短时间内赚到更多的钱，所以用银行贷款买房是司空见惯的。

可是正常用银行贷款买房我们走的是按揭手续，房子最低要付30%的首付然后最长可以贷30年，利息最近两个月有点降低了，原来首套房利率高达5.1% 、5.2%，现在有的城市已经降到5%左右了，但是相对而言还是挺高的。

确实以往我们就跟大家聊过，今天我们已经进入到一个低利率时代了，低到什么状态，如果是银行存款的话年化利率才百分之零点几，一年期定期存款还不到2%，你买个3年到5年的定期存款也就3%出头。

以往到银行买理财，买4.5甚至买5都有可能买得上，现在你去看看买4以上基本是没有了，更关键的是银行理财现在已经不能保本保息了。根据央行的规定，任何银行理财类产品它都是利息浮动的，它都是风险和利益共担的，所以哪怕银行理财在前两个月也出现了不单收不到高利息，连本金都有折损的例子。

而以往那些风险更高的股票、基金、信托、P2P更是少有人敢参与，所以我们真的已经迎来了一个低利率时代，在这样一个状态下，房贷利率超过5%也是相当高的，所以有些资金中介就跟你推荐说要不然你把房贷还了，你搞个经营贷，经营贷能给你省很大一笔钱。

前两天我就看到朋友圈有人转发一则海报，直接打着重磅消息，还很贴心地给你做了一个比较，比如说同样是跟银行借1000万，当然今天在北上广深这样的大都市你要买一套100平左右的房子恐怕真的得跟银行借1000万了。

人家说按照按揭贷款的方式，前两年利息还比较高，你的年息可能是5.35%，那么一年你就支付53.5万元利息，可是如果你去用经营贷借款来买房的话，经营贷现在国家给很多优惠政策要鼓励实体经济，所以经营贷的年化利息大概只有3.65%，一年只需要支付36.5万利息就可以了。

相当于每年如果走经营贷的话，可以帮你节省17万的利息，5年就能节省高达85万的利息，这还真不是一笔小钱，在有的小城市，85万做首付买套房都绝对够了。所以确实看到这个广告不由得不让人心动，哪怕你所在的城市房价没有那么离谱，你跟银行不需要借1000万，但是你借100万的可能性总是有的。

借100万如果按照人家的讲法，你把按揭贷款转成经营贷款了，那么你5年就能节省下八九万块钱，这也不是一笔小钱，然而我们得提醒大家如果你接到这种广告了，如果你也心动了，你真得好好想想。

首先第一用经营贷来替代房贷，这是一个不合法不合规的行为，为什么经营贷的利息低，因为众所周知这两年来实体经济不好，所以国家要加大力度对实体经济输血。

实体经济很重要，它跟你买个房子不一样，同样拿到1000万的贷款，有的人直接就买套房了，然后坐等房子升值，而有的人拿这1000万是去开工厂的，是面临很大风险的。但是如果成了，可以解决大量就业，给国家带来大量税收，所以对于这两种不同的最终用款方向，国家在规定利率的时候当然不能一视同仁了。

然而有些人就在动歪歪脑筋，我就要享受低利率，然后我偏要去买这个房，这可是各级银行现在都要严查的，我们不能让这本来应当流入到实体经济中的资金再轮回到房地产市场中，所以你用经营贷去替代房贷这本身是违规的。

就像今天有很多人在使用信用卡的时候他经常养卡一样，他明明知道银行提供信用卡给你是让你进行日常消费的，可是他们偏偏申请了很多张信用卡，然后拆东墙补西墙。甚至自己申请了POS机自己刷自己的卡套取银行的资金，这些行为实际上都是黑色或者灰色的，如果被银行和相关部门查实的话，那么不单你资金统统要还，而且有可能你信用将终身背上污点。

另外咱们也清楚，你要做经营贷，实际上你得有企业，得有供销合同，得跟银行解释借这么一大笔资金要干什么，当然不能跟银行说我借钱的目的就是为了买房，我借钱的目的就是把我的房贷怼死，然后我享受低利率，你这么讲银行是不会借钱给你的。

你必须得跟银行撒一个大谎，跟银行讲我借这笔钱是用于我公司经营的，补充流动资金或者跟对方采买设备，甚至为了获得这笔贷款你可能还得编出很多虚假的合同，要知道这可就是骗贷行为。

这和信用卡透支还不一样，房贷还不上顶天了银行去起诉你，然后拍卖你的房屋，可是如果你是经营贷款还不上了，被银行查到，你此前的很多合同都是假的，骗贷可是刑事罪，那就不是还不还钱的问题了，而是你要蹲几年大牢的问题了。

而且还有一个大陷阱，可能很多人并不清楚，很多人没有做过经营贷之前他可能感觉经营贷是不是跟按揭贷款一样，你看按揭贷款虽然借的是100万、200万甚至1000万，但是我要用长达30年的时间来还。

根据现在的利率，如果你跟银行借了100万用30年还，大概每个月也就是五六千块钱的还款，银行收那么高的利息是有原因的，因为它要跟你签一份长达30年的合同。

很多人都说年轻人买房不要太害怕太担心，为什么？未来的通货膨胀会很严重的，今天每个月还5000你可能很吃力，10年后你还5000就会感觉很轻松了。由于有通货膨胀的因素在，你还款又长达30年，所以每个月百分之五点几的利息倒也不算很高。

但是很多人不知道经营贷和按揭贷款不一样，经营贷不可能让你长达30年还，每个月固定就还那么几千块钱就算了，经营贷的逻辑很简单，我把钱是借给企业经营用的，你可能采买一些设备你可能补充流动资金，但总之你是有一定的资金使用规划的。

而且大部分经营贷甭管跟你签几年合同，都有一个基本要求那就是年末归本，什么意思？好比说你跟银行借了100万的经营贷，银行可能规定头11个月每个月你就还利息就得了，你一算太便宜了，100万一个月还3000多利息就行，可是到年底的时候银行会说你得一次性把这100万本金通通还掉。

不是咱们签了3年还是5年的借款合同吗？虽然合同签了是3年5年，但是银行有个基本要求那就是年底的时候你把本金还完，还完之后我经过一个简单的审批流程，过个三五天之内把100万再借给你，这个就叫循环贷款。

我跟你签的是3年5年的合同，但是每隔一年我就必须要你把本金还一次，为什么？银行也是考量自己的资金安全，而另一方面，如果你借这个钱真的是用于做生意的，用于企业流动资金流动的话，那这个钱应当是有的，大部分企业做生意都是按年进行规划和预算的，所以按揭贷款它是一个长贷，而经营性贷款它是一个短贷。

做生意的时候最忌讳的一个事就是短贷长投，什么意思？你跟人家是短期借款，一年就得还一次，结果你去投向一个本来应当长达10年、20年30年的投资行为，这样你的资金链就很有可能断裂。

很多资金中介为了忽悠你，他会跟你讲没事不用担心，不就是一年到底还一次吗，到了年底的时候你有钱就还了，反正三五天之后就放给你了，你没有这个钱没事，人家可以帮你运作一笔过桥资金，找个人跟他借100万，让他还给银行，三五天之后银行把钱贷出来你再把这100万还给人家，不就可以了。

有了这笔过桥资金你就可以高枕无忧了，但问题是过桥资金可是要付利息的，而且利息相当的高，正常咱们算利息都算年化百分之五点几，月化千分之五点几四点几，可是有的地方那个过桥资金是按天计息的，一天的利息有可能就是你以前半个月一个月的利息。

而且除此之外，中介帮你运作不是白干活的，你也得给中介费用，转经营贷的时候得给笔中介费用，人家帮你找过桥资金的时候你照样得给中介费用，所以实际折算下来经营贷替代了房贷在资金上倒未必有很大的节省。

而另一方面你觉得这个过桥资金可以无限地使用下去吗？以前有过很多的案例，到年底归本了你借了一笔过桥资金，把银行这个钱还上了，本来银行3到5天之内就应该把这个款再贷给你，你还给过桥资金。可是由于各种各样的原因，有可能是政策原因，有可能是到年底了银行银根收紧，甚至有可能是你的不法行为已经被银行检测到了，所以有时候银行会拖一拖。

本来应当5天放给你的资金拖一个月，有的时候银行甚至直接告诉你，对不起我们经过审查，你现在不符合放款条件，我们不能再借钱给你了。遇到这个情况怎么办？