北京远郊区新房成交量大涨

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%

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Q:提问:您好，现在在通州工作，家在朝阳红庙老破小，一年后孩子上幼儿园会去通州住，住单位分的宿舍。这个宿舍离单位近，离幼儿园和北京学校近，但就是2居室，不大。所以，想在通州买个大点的房子投资或自住，或者不在通州买也可以，在城区买个投资的房子，但是自己不住。想问一下，在通州买，看了春和景明155的，融御140的，不知道怎么选？在城区应该选哪儿;选多大合适？谢谢

A:回答:您好,感谢信任!春和景明和融御属于两个不同性质的板块,融御在武夷花园商圈,通州新城的核心板块,位于政府规划文件中01组团,这个商圈的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧,这个区域在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市政府搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，

璐苑商圈和武夷花园商圈只有一条河之隔，房价比武夷花园便宜将近1万一平米，这个区域的优势就是距离运河商务中心，价格比较友好，整个区域的界面还是很不错的，老旧小区比较少;一般买这个区域的多位刚需为主,武夷花园商圈多位改善为主,

1000万的总价如果买璐苑春和景明属于资源错配,这两个盘相比融御的价值高于春和景明;需要注意的是通州虽然定位较高,但现在依然还在兑现中,投资通州需要做好长持的准备,尤其是偏大的户型,通州属于利好长期,兑现周期会长一些,如果想尽快吃到板块红利,可以往朝阳东部看看,这些热点板块不会大起大落,涨幅比较稳健,金融属性也有优势,可以关注下朝青、望京板块,关于户型上2-3居都可,尽可能选一些居住体验较好的楼盘,北京的楼市正在发生结构性变化,一些居住体验较差的楼盘即便在核心区也会被市场慢慢弱化,建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，拜读星球文章受益匪浅。我目前是首套首贷，外地户口，孩子三年后上小学，我在团结湖上班我老婆在北五环附近上班。最近想350万首付买房。目前在关注老北苑106平左右的两居，或者天通中苑的三居。老北苑觉得流动性比较好，配套也还可以。天通苑人口密集，选了密度稍低的中苑，尤其关注悦公馆里的东西向，但还是属于天通苑片区，对人员、保值性、流动性还是有疑虑，之所以考虑天通苑最重要的因素是积分落户，其次是户型比较好。想听一下您的建议，谢谢

A:回答:您好,感谢信任!天通苑最大的价值就是价格比较低,可以承接东南西;西二旗、望京、中关村三个方向的刚需,属于这三个产业园区的溢出板块;天通苑适合中短期过渡,房屋的保值属性还可,由于区域密度问题增值性相对较弱,中苑属于天通苑比较优质的盘了,也是天通苑的领涨盘,老北苑的盘升值上相比天通苑更有优势一些,从投资角度如果有条件这两个区域应该是压缩面积优先老北苑,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好！我的情况是这样的：爱人于5年前调到在北京工作，北京社保5年，现在刚有资格在北京买房。由于北京户口还没获得，为了孩子教育，目前两地分居，我与孩子在老家新一线城市生活。爱人工作在西单金融街，租房在单位附近（房租单位可报销大部分，如果我与孩子不搬去北京居住的话，爱人就可一直住在租的房子。故而可不用特别考虑爱人的通勤距离）

在北京购房的主要需求就是希望保值增值的同时，也能兼顾将来如果有北京户口，孩子能在北京上学的自住需要。当然，孩子已经初二，也许等不到北京户口去北京高考。但孩子学习成绩不错，很大可能考到北京去上大学。想为孩子在北京留一套房。就算孩子长大以后在别的城市发展，那就把北京的房子卖掉置换成孩子所在城市的房产。所以也需要考虑十年后好出手。

目前首付可以拿出现金700～800万元，房子总价想控制在一千二百万以内。至少需要两房，最好是三房。由于对北京也不是特别熟悉，平时爱人工作忙，我也没时间去北京慢慢看房。就是不知道我这种情况选择在哪个位置购房更合适？目前有人推荐在丰台的“国誉万和城”和首创“天阅山河”；还有开发区的“橡树湾”想您请给到更专业的购房建议。谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、先说下丰台这两个楼盘,天阅山河和国誉万和城目前的售价,未来在二手市场上优势不是很明显,这个区域的万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,这个区域最好的买入时间是18-19年,17年后这个地段从8万降到最低6万,20年-21年回调到8万,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;西红门属于大兴西这条线的龙头板块,但主要是承接通勤人员的刚需地段;橡树湾还可,但位置距离核心位置稍偏,存在不确定性;

2、现在北京投资房产比较常见的就两种策略,一种是追求潜力最大,一种是追求稳健成长,您们现在的购房思路属于第一种,追求潜力最大,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击;但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难;

您们在京没有购房经验,建议选择稳健成长这种策略,稳健成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓;现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小;具体到你们的购房事宜上,

1200以内这三个板块、无论是丰台还是大兴,这几区域有个共同的特性就是刚需客户占比较多,1200属于微改善的预算,应该关注城内的热点板块,这些板块房价不会大起大落,也很容易吃到板块红利;家人在金融街上班,如果想买的距离单位近一些,可以看下丽泽的顺驰蓝调、金泰城丽湾;两个楼盘位置和品质都很好,性价比也可,房价也会随着丽泽的兑现慢慢增长,这种方案更适合你们,建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。

家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。

问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境+孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？

考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以贷款一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。

考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。

总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;

这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在怀柔置业;哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中;整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源;再往深了说是看家长;从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔;

2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些;城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还;建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:您好，向您请教房产配置的问题，情况如下，海淀花园桥一室一厅学区房(孩子已上小学)，万年花城二室一厅，廊坊大厂二室一厅，海口两室一厅。请问，在不增加太多资金的情况下，如何优化房产配置？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、如果您北京还有房票,建议扩大仓位,北京这两套房,万年花城属于玉泉营板块的标杆楼盘,未来可以享受到丽泽的利好;2居室的户型刚好符合这个板块的购买力,可以长期持有;花园桥单纯从这个板块看比较一般,整体比较固化,缺乏商圈配套,不知具体哪个楼盘,如果没有房票可以重点优化这套房产,

2、燕郊大仓这个地方属于阶段性溢出的地方,北京的楼市上涨具有传导性，一般核心区域的房价大涨和大热时，会自动传导到周边次级溢出的区域;但通州目前的情况并不会发生普涨的现象，并且有严重的溢价，短期不会溢出到周边的区域，如果溢出的区域基础过于薄弱，会造成过山车的现象，涨的时候会很热，但是凉的时候也很快。

因为这些市场大概率是纯靠投机，而不是靠真正的价值。房地产经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常范围，但绝不会大起大落，涨50%回调50%，这样的区域一定存在炒作投机的现象。当然如果您能把握每一个窗口期可以选这种区域;一般我们是回避这种波浪较大的区域、集中产业+人口持续导入才是楼市最扎实的基础。

3、海口在海南属于北侧,海南比较有价值的城市只有三亚的核心地段还值得投资,其他城市或者三亚市比较偏避的地段都属于纯旅游地产,投资价值比较弱;租金回报率也很低. 如果北京有房票;可以保留2套房,调换仓位卖出海口和大厂,如果北京房票已经用尽,+花园桥一套;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利.有问题可再向我提问!

Q:提问:京总您好！我家庭的情况如下，请您指点。北京清河有一套一居室住宅，市值500万，出租；顺义有一个商住，市值60万，出租；深圳有一个商住，市值80万，出租（人不在那边不好租）

现在全家在回龙观租房，因为孩子大了，清河的房子小不能回去住了，手里有现金110，现在想置换，深圳的肯定卖掉，能到手80万。北京的房子有两个思路：思路一：卖清河房，700万首付，换到海淀清河永泰附近，顺义的留着；我是希望无论如何在北京能有两套房子，给儿子留一套，自己一套养老。

思路二：不卖清河房，卖顺义，250万首付，在回龙观买二套，但是今天看了一下，龙锦这样100平左右的二居室都要530多了！我们夫妻已经40多岁，收入恐怕不会上升太多了，孩子还读小学，贷款太多怕将来很吃力。如何决策，还请您指点，谢谢

A:回答:您好,感谢信任!从您持有的房子属性上看,深圳和北京的商住应该出掉,这种盘我们是不建议持有的,所有的商住,因为产权属性一般居住的人群都比较混乱,导致市场流通性很差,即便是北京的繁华地段,一个小区一年的成交量基本都是个位数,成交价基本都是骨折价

其次居住体验差，商水商电+高额物业费，持有成本大大增加。没有住过公寓或深入研究过的人，一定以为精装公寓居住体验一定很好，其实公寓的空间格局和普通住宅完全是两个概念，开放式厨房各功能间空间狭小，多数通风采光较差没有阳台，没地方晒衣服而室外走廊是大通间，后续卖出税费极高，涨幅远远低于住宅

其次再说租售比,一般的商住是靠租金收益,房价高增长期间,租售比是一个伪命题,听到专家谈论租售比,只能证明他们学的很烂,现在的房价体现是未来的购买力,在房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;

清河一带依靠上地集中产业优势,房价相对牢靠;未来还有一定的上升空间,区域涨幅的规律是:品质盘、次新盘、老旧小区,如果清河的盘低于大盘涨幅,可考虑把2套商住+1套清河全部出掉加一些杠杆,集中资金选一套不错的纯投资盘,房子过几年增值后再把增值的部分套现出来给孩子买一套即可;

这样既能满足在京2套房的目标,保值增值性也比较稳健,如果清河的盘还不错,可保留,用2套公寓换一套住宅;当下的买房逻辑已变,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现严重的分化潮;涨幅差的房子留着其实意义不大,不如换一套优质盘,涨幅上来可再买入;建议认真阅读精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

以上问答来自公众号|京房会

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