本报记者 李贝贝 上海报道
近期，包括江苏省盐城市阜宁县、吉林市桦甸市（县级市）、贵州省晴隆县、四川省凉山彝族自治州宁南县、安徽省安庆市潜山市（县级市）等多个县城相继发布鼓励农民进城买房的政策，包括实施特殊群体置业补贴、自愿退出宅基地进城购房落户的农民可享受5万元奖励、享受住房公积金贷款等。
在业内人士看来，上述鼓励农民进城买房的政策对“人口流失县城”的楼市刺激有限。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐8月9日向《华夏时报》记者分析指出，过去几年一些县城房价快速上涨，现在却是停滞或下跌，不利于购房预期。“县城楼市去化面临的问题可能是前期投资过度，必然经历一个调整过程。”许小乐表示。
农民进城购房可享多重优惠
据中原地产研究院统计，截至2022年7月底，年内房地产调控已经超过580次，刷新历史纪录。进入8月，各地楼市仍加紧调控放松，这其中多个县城鼓励农民进城买房的动作颇为引人关注。
8月5日，江苏省盐城市阜宁县多部门联合出台《关于进一步促进全县房地产业平稳健康发展的通知》（下称《通知》），围绕购房补贴、助企纾困解难等方面推出十项政策。
其中，针对农民进城入镇购房，阜宁县规定，凡符合2022年度农房改善政策的农户，在县城购买新建商品住房的，在原有农房改善优惠政策的基础上可重复享受《通知》规定的第一、二项政策；县域内以个人名义参加社会保险的，可以缴纳住房公积金，缴满6个月并进县城购房的，可以享受住房公积金贷款。
同一天，“桦甸发布”也发文称，吉林省吉林市代管县级市桦甸市根据多部门在今年2月17日联合印发的《关于开展农民进城购房补贴工作的通知》文件精神，结合桦甸市实际，制定农民进城购房优惠政策。
《华夏时报》记者看到，农民在桦甸购房的条件颇为宽松，申请人不局限于桦甸籍农民，申请人可以是外省、市购房者，只要户籍所在地为农村即可；申请人可在城市规划区内国有土地上购买商品住房或二手住房。而针对进城购房的农民，桦甸市还结合当地实际情况设置了农民随迁子女义务教育阶段就近入学转学、可申请住房公积金、为从事个体经营的进城购房农民减税等优惠政策。
8月3日，贵州省黔西南州晴隆县住房和城乡建设局等11个部门发布的相关试行文件提出，要积极推动农业转移人口市民化，进一步简化农业转移人口购房落户手续。比如，对农民工购买商品住房的，其土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济分配权保持不变；研究适合开发适合农民工购买的信贷产品，支持农民工进城购房等。
此外，四川省凉山彝族自治州宁南县及安徽省安庆市潜山市（安庆市代管的省辖县级市）等，也在近期宣布给予进城购房农民真金白银的奖励。
例如，8月2日，四川省凉山彝族自治州宁南县发文提出，实施特殊群体置业补贴。比如，对购买新建商品住房的蚕桑产业大户和烤烟产业大户，年售茧收入、烟收入前100名，分别给予每户1万元购房补贴。
安徽省安庆市潜山市则规定，自发文之日起至2023年12月31日，对自愿退出宅基地进城购房落户的农民经认定后给予一次性5万元购房奖励；对自愿退出宅基地且宅基地复垦为耕地或其他农用地后，由原宅基地使用者承包经营的，经认定后，按每亩3万元给予奖励。
“人口流失型”县城楼市低迷
“郡县治，天下安”，县城是县域经济发展的重要支撑。根据赛迪顾问县域经济研究中心在今年7月20日发布的《2022赛迪百强县榜单》，2021年，百强县以占全国不到2.0%的土地、7.0%的人口，创造了全国9.94%的 GDP；以占全部县域不到3.0%的土地，11.0%的人口，创造了县域约四分之一的GDP。
年内，中央层面也对县域经济的发展给予多重支持：今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，明确县城是我国城镇体系的重要组成部分，是城乡融合发展的关键支撑，对促进新型城镇化建设、构建新型工农城乡关系具有重要意义；7月12日，国家发展改革委发布的《关于印发“十四五”新型城镇化实施方案的通知》中，又提出2025年要实现“以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展”等目标。
但部分“人口流失县城”的发展却不容乐观。根据全国第七次人口普查数据的初步核算，在已公布数据的2700余个县区中，2010至2020年常住人口减少的县和县级市有近1200个，“人口流失”已经成为我国中西部地区县域经济发展的障碍。
《华夏时报》记者注意到，上述鼓励农民进城购房的县城多为“人口流失县城”，且近年房地产市场低迷。
以贵州省黔西南州晴隆县为例。根据晴隆县第七次全国人口普查结果，截至2020年11月1日零时，全县常住人口为234162人。其中居住在城镇的人口为76937人，占32.86%；居住在乡村的人口为157225人，占67.14%。而全县常住人口同2010年第六次人口普查的246809人相比，十年共减少12647人，增长率为-5.12%，年平均增长率为-0.53%。
同时，根据黔西南州自然资源局公布的房屋交易情况统计数据，今年3月份，黔西南州一手房成交共1930（套），晴隆县最少，仅成交3套；存量房和期房买卖方面，全州交易数据分别为328套、847套，最少为晴隆县和义龙新区，均为1套。
基于此，多数受访人士告诉《华夏时报》记者，上述政策对当地楼市去化有一定的积极影响，但影响有限。
亿翰智库研究总监于小语8月9日表示，“如果（政策）有让利会有一些作用，但效果不太明显了，因为三四线市场的问题已经不是政策的问题了。”其进一步向《华夏时报》记者解释说：“三四线城市在发展周期上已经由成长期进入成熟期早期，二手房一定程度上形成对新房的替代；在购房需求上，刚需已基本满足，改善性需求处于脉冲式行情；在收入预期上，潜在购房者受经济变化影响大，收入预期甚至已出现下降。再叠加停工停贷事件的影响，即使有鼓励政策，也难回到前期成交量高点。”于小语坦言。
“个人认为这个时期效果不会好，农村进城的速度放缓，收入增长也变慢了，不加杠杆的情况下，仅靠少量购房补贴的刺激作用是有限的。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《华夏时报》记者分析指出。
“县域楼市去化面临的难题包括市场相对狭小、产品溢价空间以及价格调整空间都较小，因此更需要关注市场容量、产品适销对路以及定价合理的问题。”IPG中国区首席经济学家柏文喜8月10日通过《华夏时报》记者给出建议，“在市场的购买力不足，居民收入稳定性差的情况下，房企和进城购房的农民都需要慎用财务杠杆，以免推高未来还款风险。”