图源：三亚凤凰岛微信公众号
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陆肖肖 见习记者 梁宝欣 深圳报道
近日，一则“三亚凤凰岛破产重整”的消息登上热搜，这个曾经要打造“迪拜第二”的度假岛项目再度引起人们的关注。
6月13日，据中国交建（601800.SH）公告披露，其参股的三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司（以下简称“凤凰岛国际邮轮港”）因资不抵债，被债权人提出重整的申请获法院裁定受理。据《华夏时报》记者了解，截至去年年底，凤凰岛国际邮轮港的资产总额约为50.4亿元，但负债总额约为186.05亿元。而中交建对三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司股权投资的10亿元被核算至0元。
对此，《华夏时报》记者于6月21日得到中交建的采访回复称：参股投资10亿元在过往年度已做了全额拨备，参股股权损失不会对本年度经营业绩有影响。而关于本次重整的进展情况则需见中交建的最新公告。
经历多年起伏，走到破产重整这一步，三亚凤凰岛这个知名项目背后的故事，也更加令人唏嘘。
据海南房产中介谢文（化名）于6月16日下午向《华夏时报》记者透露，“以一套58平的凤凰岛内房产为例，业主在2012年购买的时候350万左右，到了2012年底至2013年中的时候，房价到达约12万元/平。而这套房子目前挂牌总价为245万元，单价约为4.22万元/平。”
为进一步了解情况，《华夏时报》记者于6月19日早上向三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司邮箱发送了相关采访函，但截至发稿之时，暂未获得回复。
岛上唯一房产项目价格“膝盖斩”
据公开资料显示，三亚凤凰岛位于三亚市三亚湾度假区“阳光海岸”的核心，是吹填出的人工岛。一期用地面积548亩，二期海域使用权证面积749亩。
其一开始的运营商为三亚众城国际，2002年的时候被湖北商人曾宪云买下，并将该项目命名为凤凰岛。2005年12月，曾宪云作为法定代表人成立三亚凤凰岛投资集团有限公司。2006年，浙江国都控股入股凤凰岛，并成立了三亚凤凰岛发展有限公司作为项目公司。
2010年3月，三亚凤凰岛发展有限公司发布分立公告，其存续分立为4个公司，分别为三亚凤凰岛发展有限公司（以下简称“凤凰岛发展”）、三亚凤凰岛国际饭店发展有限公司、三亚凤凰岛置业有限公司（以下简称“凤凰岛置业）和三亚凤凰岛置地发展有限公司（以下简称“凤凰岛置地）。
2010年10月，三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司由浙江国都控股有限公司、海口胜丰热带农业植物园开发有限公司、海南大洋基础设施投资有限公司和海南凤凰岛投资有限公司出资成立，持股比例分别为 50%、20%、15%和 15%。
2014年4月10日，中国交建与三亚凤凰岛投资集团有限公司、三亚钰晟投资有限公司签署三亚凤凰岛项目股权重组合作协议。
根据协议，中国交建收购凤凰岛国际邮轮港公司45%的股权，同时三亚钰晟投资有限公司将其持有的凤凰岛国际邮轮港公司10%股权对应的决策权不可撤销地授予中国交建；由三亚凤凰岛国际邮轮港收购凤凰岛发展、凤凰岛置业的100%股权。
其中，凤凰岛发展的主要资产为凤凰岛国际养生度假中心，也就是五栋产权式酒店，其外观为风帆型，被视为三亚著名的地标之一。
据谢文介绍，“那五栋大楼是凤凰岛上唯一的房产项目，属性为商住公寓，商水商电，产权50年。”
当《华夏时报》记者咨询近年来凤凰岛房价变化的时候，谢文以现在挂牌在链家中介平台的一套58平房产为例，2012年业主购买的时候总价约350万元，单价约为6万元/平。到了2012年底到2013年中的时候，房价到达该套房源的历史价格最高点约12万元/平。
“这套房子目前挂牌总价为245万元，单价约为4.22万元/平。这个业主因为着急出售所以要亏钱卖。”谢文补充说道。
记者从房天下网站看到，其显示的凤凰岛6月均价只有37231元/平。
凤凰岛房价走势。截自：房天下
潮起潮落
谢文判断，凤凰岛房价的大幅波动与国际旅游岛规划有很大关系。
据了解，2009年12月31日，国务院批准了海南建设“国际旅游岛”的规划，指出海南要形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构。
而据海南广播电视总台报道，2010年1月11日，海南国际旅游岛规划出台的第7天，三亚凤凰岛开盘，700套房源当日销售一空。楼市最热时，据海南有关媒体报道，凤凰岛的价格曾达到过15万元/平，被誉为海南最贵楼盘。
不过，后续随着国际旅游岛的热度褪去，凤凰岛房价随之回落。据三亚凤凰岛微信公众号于2016年5月21日发布的文章描述，“三亚凤凰岛国际养生度假公寓曾创造了海南房地产市场的销售奇迹，目前在售均价每平米8万元左右”。
除了国际旅游岛的概念外，2018年海南限购政策的出台，也打压了凤凰岛房价增长的势头。
据了解，2018年海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，要求在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。其中海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
在这样的背景下，外来资金难以流入凤凰岛内，房价也难以维持。据某中介平台显示，目前凤凰岛在售房源仅为10套，均价为4.3万元/平。当《华夏时报》记者问及为何挂牌房源这么少时，谢文透露，“不着急卖的，其价格都是500多万的，都没有在网上展示。”
环保风波戳破房产泡沫
熟悉海南房地产市场的某房企营销人士陈华（化名）在6月16日在接受《华夏时报》记者采访时表示，凤凰岛房价起落主要是和海南建设旅游岛政策有关，相关政策在2010年出来之后，很多开发商就进入了海南岛。
“不过，开发了几年之后，即2017年9月，海南出台了建省办经济特区以来最严格的生态环境保护制度规定，实施严格的围填海总量控制制度和规范审批程序，这主要是怕开发商过度开发。”陈华说道。
但事实上那时候有的开发商已经过度开发了。
2017年12月23日，环保部发布中央第四环境保护督察组向海南省反馈的督察意见，“一些市县重经济发展、轻环境保护，热衷于搞速效政绩工程，财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋、毁了生态”。
据三亚市统计局数据显示，2017年三亚全年房地产开发投资同比增长34.1%，占固定资产投资的比重达63.3%，高于上年同期10.9个百分点。
环保部督察组还特别指出，凤凰岛填海项目以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。
对此，2018年1月10日，海南省出台《关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》，明确将全面停止办理产权式酒店用地审批手续(含农用地转用、土地供应和改变用途审批)；禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应等举措。
同年1月，凤凰岛项目被要求立即停工，并严禁建设任何形式的房地产项目，同时还要支出超过3700万元的生态补偿资金。
此外，2021年11月20日，海南省人民政府官网正式发布《海南省落实中央生态环境保护督察整改情况》，要求三亚市凤凰岛二期项目全部拆除，恢复建设前原状，邮轮母港码头功能将另行考虑。
值得一提的是，谢文向《华夏时报》记者说道，“国家现在不批海上的建筑了，所以这个楼盘（凤凰岛）目前比较稀缺。”
不过，陈华则认为，“凤凰岛的房产项目现在是处于价值回归的一个过程。现在投资客想要进入海南的购房门槛比前几年要难很多。而即使凤凰岛破产重整对其周边的楼盘不会造成太大的影响，不过会对之前那种被炒很高的楼盘、即本身有一定泡沫的楼盘带来借鉴意义。”
计提减值后，投资额仅剩0元
据《华夏时报》记者了解，目前凤凰岛二期项目拆除工程施工已完成。
另外，由于涉及环保问题，凤凰岛项目进展不顺，最终导致凤凰岛国际邮轮港“资不抵债”。据中国交建公告披露。截至2021年年末，凤凰岛国际邮轮港资产总额约为50.40亿元，负债总额约为186.05亿元。
2014年，中交建以10亿元收购三亚凤凰岛邮轮港公司45%的股权。而根据中交建2022年6月13日的公告，因计提减值10亿元，中交建投资的45%股份，核算至0元。
中交建在对凤凰岛的投资上明面亏损了10亿元，但实际上可能远远不止，据海南本地媒体报道，上述交易完成后，中交建还通过凤凰岛邮轮港公司收购三亚凤凰岛发展及三亚凤凰岛置业100%股权，价格分别为29.99亿元和9.62亿元。
针对中交建对三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司股权投资的10亿元被核算至0元的情况，《华夏时报》记者于6月21日得到中交建的采访回复称：参股投资10亿元在过往年度已做了全额拨备，参股股权损失不会对本年度经营业绩有影响。而关于本次重整的进展情况则需见中交建的最新公告。