文 | 《地产小王子》主编 苏阳
01
隔壁的南京、苏州和宁波，居然也急了？
4月12日，南京放松了六合区和潥水区的限购。
在这两区，非户籍人口购房不再需要提交社保资料，就可以购买一套商品房。
4月11日，苏州宣布调整限购和限售。
限购方面，非本地户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓范围内购买首套房时，社保年限要求从原来的3年内连续缴纳2年，调整至累计2年。
限售方面，二手房从原来的限售5年改为限售3年，新房限售3年不变。
4月12日，坊间传出宁波大幅放松限购。虽然现在官方尚未证实，但空穴来风，未必无因。
要知道，南京、苏州、宁波都是经济实力强劲的城市，楼市也一直很坚挺。新一线、强二线城市放松调控，信号意义非同一般。
上周，我们也分析了杭州目前的市场整体行情。
在评论区，呼声最高的政策居然是“5改2”。不少购房者都期待，把二手房满5年免征增值税，改回满2年免征增值税。
那么，这一政策有可能落地吗？
02
首先来讨论一个问题，如果杭州启动“5改2”，会影响多少二手房？
我在多个中介平台上进行了筛选，能够大概估计出一个数字。
贝壳找房上，目前杭州挂牌二手房一共80674套。
其中，满5年二手房34623套，占比大约43%，满2年不满5年二手房22348套，占比28%。
而在剩下的29%房源当中，有一部分是去年1.27新政以后上架的。这其中有不少房源，虽然已满2年不满5年，但由于政策发生了变化，所以没有被标注已满2年。
换言之，实际上满2年不满5年的房源，占比是要超过28%的。
在我爱我家，目前挂牌总量85965套，其中满5年二手房41417套，占比48%。
综合看下来，我们可以得到一个大概的数字，杭州已满5年二手房占比约45%，满2年不满5年二手房占比估计在35%，剩下20%左右不满两年。
一旦杭州重启“增值税2年免征”，市面上会多出35%左右的二手房能够享受免征，影响范围很大。
按照透明售房网数据，杭州住宅挂牌量一共13万套，35%就是4.5万套左右。
03
那么，哪些人最期待“5改2”？
群体占比最大的，一定是前几年在新房市场里摇号打新的投资客。因为增值税5年免征，对这一类房子的杀伤力最大。
杭州次新房往往总价比较高。按照未满5年缴纳5.3%的增值税，一套总价500万的次新房，需要多缴纳的增值税就要高达26.5万元。
而且增值税需要一次性付清，对买家来说资金压力比较大。
二手房买家都会综合考虑税费问题，如果是地段、房龄、品质等条件都比较相近的房源，满5和不满5房源之间的挂牌价格往往是有差距的。
也就是说，增值税看似都是买家付清，但卖家在挂牌价往往也是会有损益的。
除非你的房子所在的板块，几乎全都是不满五的次新房，买家没有对比选择的余地。
更何况，现在杭州二手房整体行情不冷不热，投资客都期待“5改2”能够刺激一波行情，好让自己手里的房子赶紧出货。
第二类想要增值税免征年限放宽的，是只想接盘次新房的买家。
这类人的想法也不难理解。有些人就是想要住新一点的房子，偏偏在新房市场摇不中号，因为各种原因只想接盘次新房。
这类买家，不管是自住还是投资，反正自己都要接次新房，自然希望税费能免则免，自己能少出一笔钱。
相对来说，增值税免征年限调整，对于原本自住卖房改善的群体影响应该是相对比较小的。
此前有过统计数据，杭州人平均换房时长是5.2年。这个数字里面，还夹杂着大量的投资需求，实际自住改善换房的平均时长应该是要超过5.2年的。
我相信，大部分自住购房者，想要住到5年免征应该不难。毕竟特别频繁的换房，搬家装修都太麻烦，也会产生不必要的成本。
所以，我相信，目前坊间对“5改2”呼声很大，主因是投资客占比高。
看样子，投资客们已经急了，急于出货。
04
看似希望“5改2”的“民意”汹涌，有关部门是否会听取呢？
个人觉得，未必。
一般情况下，地方政府才不在乎个人的二手房卖不卖得出去，更不关心炒房客能赚到多少钱。
除非二手房的行情已经火热到引发重大舆情，上头给的压力很大，地方政府才会出手。
从维持市场稳定的角度来看，现阶段的杭州楼市其实已经没有太大的舆论压力了。
一旦没有了压力，地方政府最关心什么？归根结底，还是税收和卖地。
杭州的心里一定有一本账。如果“5改2”对杭州来说，在税收和卖地上就看不到明确的好处，自然不会有调整政策的动力。
“5改2”最直观的影响，就是会影响增值税收入。
目前杭州每个月成交约4000多套，按照45%房源满五的比例，每个月有约2200套房子要缴纳增值税。
如果一旦改成满2免征，那么只剩20%约800套房子需要缴纳增值税。月成交量要达到11000套，才能和现在的缴纳套数持平。
如果杭州选择把增值税“5改2”以后，二手房成交量能直接逆转，甚至成倍暴增。那么虽然免征了一部分增值税，但是整体成交量多了，每年能收到的增值税不减反增。这种情况下，政府才有动力去更改政策。
反之，如果杭州二手房成交量不能暴增到现在的2-3倍，那增值税的税收规模就会大幅下降。
同时，“5改2”以后会间接影响新房市场和土地市场。
增值税一旦“5改2”，就意味着市面上绝大部分的二手房都变得更便宜了。对于一些原本就没有倒挂的板块来说，新房的处境就会变得更艰难了。
比如临安，现在有一些二手房挂牌价已经和新房售价持平了。如果税费再大幅度减免，购房者就会失去“必须买新房”的理由。
原本临安新房就已经很艰难了，“5改2”只会更加雪上加霜。新房一旦难卖了，开发商就会失去拿地的动力，会直接影响土地收入。
这才是地方政府不愿意看到的。
前段时间出台松绑政策的城市，在新房、土地市场或多或少都有不同程度的遇冷，由此可见一斑。
当然了，另一种可能是，杭州政府不愿意“5改2”，次新房市场持续低迷，让倒挂进一步消弭，那么同样会让新房和土地市场更低迷。
以上这几种情况，都是纸面上的理论推演，在实际的市场里，在多因素共同作用下，一定是更为复杂的。
但无论行情怎么变，想要“5改2”，一定要让地方政府有动力。而这动力，必然和钱直接相关。
05
说实话，如果单论刺激楼市的效果，“5改2”的作用很可能不如预期这么好。
去年杭州增值税免征额度从“2年改成5年”，是从1月27日新政开始的。之后的几个月，杭州二手房可是一路高歌猛进，扎扎实实暴涨了一波。
说明在行情好的时候，大家根本不那么在意多交的增值税，该买还是得买。那么，行情差的时候，少交增值税，真的就能刺激楼市吗？
前段时间，中指院出了一份报告，分析了今年的楼市调控新政。
从各地新政的短期有效性来看，降交易阶段的税费，对楼市的刺激效果是比较弱的。而公认力度比较大的政策力度，还是在于限贷方向。
截至目前，2022年已经有60多个城市忍不住给楼市松绑了。
其中，真正从交易环节税费入手的，只有郑州。而且郑州动的还只是二手房交易的个人所得税，之前是差额的20%，现在采用总额的1%。
今年还没有城市调整过增值税免征年限。
一个政策工具，如果不被拿出来用，要么就是过猛，要么就是没太大用。增值税“5改2”，应该不属于太猛的那种吧？
坊间民意似乎很期待杭州出台“5改2”，理想很丰满，现实往往很骨感。
至于杭州会不会出台其他松绑政策，关键还得看2022年首轮集中土拍的结果。
我找投拓口的朋友打听了一下勾地情况：目前市区的地块勾地比较乐观。临平、萧山一些偏远地块，勾地情况马马虎虎，如果周边没有地铁或配套，开发商普遍兴趣不大。至于富阳、临安，压力就比较大了。
所以，接下来估计会有一部分地块临时撤销挂牌，不然就可能会出现流拍了。
简单概括，还是那四个字：冷热不均。
杭州目前的行情，整体还算能“稳得住”，没有差到必须救市的程度。
即使杭州要放松调控，也应该是局部的、精准的、温和的调整，不太可能为了刺激行情出台相对激进的政策。