不可预料的特大暴雨来袭地下车库被淹
“爱车”泡水，谁来买单？
基本案情
朱某为某东小区业主，每月向某物业公司支付涉案车辆停车费400元，将车辆停在该小区地下停车场，双方未签订车辆保管合同。地下停车场中部分车位产权登记在甲公司名下，实际运营管理由某物业公司进行。
物业在车库入口悬挂了《停车位管理规定》并特别载明，本停车场仅提供停车的场地，不承担车辆及车内财物的保管，如有遗失或损坏，本停车场概不负责，如对此规定有异议，请驶离本车场。
2020年“5·22”特大暴雨引发河水倒灌，造成小区地下停车场及部分业主车辆被淹。
根据相关部门的情况通报，此次暴雨无论强度还是范围均超历史记录，部分数据更是突破区域历史极值。
后经统计，此次暴雨灾害造成小区地下停车场75台车辆浸水，其中便包括朱某名下车辆。
朱某认为
某物业其车辆被水浸泡而报废，其损失应当由某物业公司、甲公司承担，遂向黄埔区法院提起诉讼。
判决结果：
黄埔区人民法院一审认为：
结合案件事实况，“5·22”特大暴雨的降雨情况确已超出某物业公司的预见范围和排涝能力，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。在暴雨过程中，某物业公司积极采取各种措施，以最大努力减少损失，已经尽到了必要的提醒注意义务。
本案中，法律关系的主体是朱某和某物业公司，甲公司并非相对人，无需承担赔偿责任。遂判决驳回朱某的全部诉请。
朱某不服，提起上诉。
广州市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
本案的主要争议焦点是
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“5·22”特大暴雨是否构成不可抗力？
朱某与某物业公司之间的法律关系是什么？
关于第一个问题
“5·22”特大暴雨对于某物业公司是不能预见、不能避免和不能克服的。本场暴雨的多项数据都突破了历史极值，十几年间从未有过同样情况，并且降雨发生在凌晨，雨势之急远超一般人预期，某物业公司也积极采取了措施进行挽救，故应当认定为不可抗力。
关于第二个问题
朱某与某物业公司不存在保管合同关系，双方没有签订书面的车辆保管合同，小区在地下停车场入口处特别载明，某物业公司仅提供停车的场地，不承担车辆及车内财物的保管责任。朱某与某物业公司存在的是事实上的物业服务关系及场地租赁关系。
✦业主将财物放在物业公司管理的场所，因极端天气导致财物受损，物业公司是否需要承担赔偿责任，关键往往在于该情况是否属于不可抗力。
✦若极端天气属于不能预见、不能避免、不能克服的情况，物业公司又已尽较大努力避免损失，那么便可以认定其尽到了必要的提醒注意义务，认定极端天气属于不可抗力，对业主的财产损失免责。