你是否曾经想过在美国买一套房子？如果是的话，你可能已经发现，这是一件不容易的事情。
美国房地产市场在过去几年经历了一场前所未有的狂欢，仅在新冠疫情房地产热潮期间，全国房价飙升逾40%，房价不断创下新高，让很多购房者望尘莫及。
你可能会好奇，究竟是什么因素推动了美国房价的飙升呢？
是利率、库存还是疫情？
今天，我就来揭开美国房地产市场背后的三大秘密，让你看清楚美国房价的真相。
利率：负担能力下降
利率是影响房地产市场的一个重要因素，它决定了购房者的贷款成本和还款压力。一般来说，利率越低，购买力越强，需求越旺盛，房价越高；反之亦然。
在新冠疫情爆发后，为了刺激经济复苏和消费信心，美联储采取了极度宽松的货币政策，将联邦基金利率降至接近零，并大规模购买债券和抵押贷款支持证券（MBS），以压低长期利率。这些举措使得抵押贷款利率也跌至历史低点，吸引了大量的购房者和投资者涌入市场，推动了房价的上涨。
然而，在2022年下半年，随着疫苗接种的推进和经济活动的恢复，通胀压力开始显现。根据美国劳工部数据，2022年12月，美国消费者物价指数（CPI）同比增长7.0%，为1982年以来最高水平。为了遏制通胀风险和缩减货币刺激力度，美联储开始加快缩减债券和MBS的购买规模，这些信号引发了市场对利率上升的预期和恐慌，导致长期债券收益率飙升。
根据财富中文网报道，在2022年抵押贷款利率从3%升至6%以上，导致购房者的负担能力下降。随着抵押贷款利率在如此短的时间内翻番，亚特兰大联邦储备银行跟踪的住房可负担性(更准确地说应该是不可负担性)指数，达到了自2006年房地产泡沫顶峰以来的最高水平。
负担能力危机在去年秋天转化为房价回调，过热的西南部和西海岸市场受到的冲击最大。负担能力危机让很多潜在购房者望而却步，抑制了需求，导致房屋销售放缓。
利率上升对于购房者来说是一个坏消息，它会降低他们的购买力和负担能力。如果你想在美国买房，你需要提前做好财务规划，选择合适的贷款方式和期限，避免过度借贷和违约风险。
库存：供应紧张
库存是指市场上可供出售的房屋数量，它反映了市场的供需关系。一般来说，库存越多，供大于求，房价越低；反之亦然。在美国房地产市场，库存不足已经成为一个长期存在的问题。
根据美国房地产网显示，2023年6月待售住宅数量比去年同期减少26.2%，比2019年同期减少28.9%。有限的库存加剧了购房者之间的竞争，并导致大多数市场的房价在今年上半年——即传统销售旺季——出现上涨。
那么，为什么美国房地产市场的库存如此稀缺呢？原因有以下几个方面：
第一，新冠疫情导致建筑业受到严重打击，新建住宅的供应量大幅下降。根据美国商务部数据，2022年12月，美国新建住宅开工率为每年116.5万户，较2019年同期下降了14.7%。而2023年1月至6月，新建住宅开工率平均为每年120.8万户，较2019年同期下降了11.8%。新建住宅的供应不足，加剧了市场的供需失衡。
第二，新冠疫情改变了人们的居住和工作方式，促使很多人从城市迁往郊区或乡村，寻求更大、更舒适、更安全的住所。这种需求转变使得郊区和乡村的房屋供不应求，价格飙升。而城市中心的房屋则相对冷清，价格下跌。这种区域性的价格差异，抑制了很多潜在卖家的出售意愿，因为他们担心在换房过程中会遭受损失。
第三，所谓的“锁定效应”是指，房主因担心抵押贷款利率上升而不愿出售房产，导致市场供应不足。享受着史上最低利率的房主不愿放弃优惠贷款条件，造成了房地产供应瓶颈。根据美国国家经济研究局（NBER）一项研究显示，“锁定效应”可能导致美国每年少有约270万套房屋出售。
疫情：需求变化
疫情是影响美国房地产市场的一个重要因素，它改变了人们对于住房的需求和偏好。在新冠疫情期间，人们被迫在家隔离、远程办公、线上教育等，这使得住房不仅是一个避风港，也是一个办公室、教室、娱乐中心等。因此，很多人开始寻求更大、更舒适、更适合多功能使用的住房，以满足他们的新需求。
这种需求变化促使很多人从城市迁往郊区或乡村，或者从租房转向买房，以获得更多的空间和自主权。根据美国房地产网的一项调查显示，2022年，有27%的美国成年人表示他们计划在未来一年内搬家，其中有40%的人表示他们想要一个更大的住房，而有28%的人表示他们想要一个更适合远程工作的住房。
另一方面，疫情也给美国房地产市场带来了一些不确定性和风险。首先，疫情的持续发展和变异可能导致经济复苏放缓或逆转，影响人们的收入和信心，从而影响购房意愿和能力。其次，疫情期间实施的抵押贷款宽限和驱逐暂停政策可能在结束后引发一波抵押贷款违约和房屋抛售的潮流，对市场造成冲击。第三，疫情期间出现的需求变化可能在疫情结束后出现反转或调整，导致部分购房者后悔或重新考虑他们的住房选择。
疫情对于购房者来说是一个双刃剑，它既创造了新的机会和需求，也带来了新的挑战和风险。
美国房地产市场受到利率、库存和疫情三个因素的博弈和影响，呈现出复杂而多变的走势。虽然目前市场上有不同的预测和观点，但最终还是要看供求关系的变化和买家和卖家的行为。对于想要在美国买房或卖房的人来说，了解这些因素对于做出明智的决策是非常重要的。
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