经过过去二三十年尤其是本世纪以来房地产市场的飞跃式发展，当前中国城市人均住房面积已经超过了36平方米，未来中国楼市的需求增量还有多大？
7月13日，贝壳研究院发布了《2021-2035住房市场需求预测报告》。报告分析，当前我国住房总需求已进入下降期。报告预计，2021~2035年我国将有201~247亿平方米的住房需求，到2035年改善需求和拆迁需求占比达9成。
报告指出，人口因素是住房需求的底层力量。人口支持比为15~64岁的劳动力人口数量与15岁以下和64岁以上人口数量之和的比值，相当于人口抚养比的倒数，反映社会生产力。根据日韩等国经验，人口支持比峰值领先住房需求峰值3~4年，住房发展阶段均经历快速增长期、高位震荡期和下降期。中国人口支持比已经在2010年达峰，当前我国住房总需求已进入下降期。
从我国城市家庭家庭住房建设年代看，也是这样的趋势。国家统计局近期公布《中国人口普查年鉴-2020》，第一财经记者整理计算了其中的相关数据后发现，中国城市家庭住房中，建于1990年以后的比例高达88.4%，建于本世纪的比例高达68.1%。分具体年代来看，建于1990年的住房比例是20.3%，建于2000年代的占比为32.86%，建于2010年以后的房子占比为35.02%。其中建于2010年至2014年的家庭住房占比为22.17%。可见2010年到2014年是我国住房需求的巅峰期。
考虑到普查为2020年，彼时有部分近年购房的业主尚未收楼入住，因此2015年以后的实际比例会也有有所提升。
全国及各地城市家庭住房建设年代比例
那么，未来整体的需求有多大？
报告指出，未来新增住房需求可以分为三类：人口从农村向城镇异地转移带来的刚性住房需求，城镇居民和就地城镇化居民住房面积增加带来的改善性住房需求，城镇老旧房屋拆除重建带来的拆迁更新需求。
在人口城镇化变化方面，7月12日，中国人口与发展研究中心与联合国人口司、联合国人口基金驻华代表处共同举办“世界与中国人口展望数据发布暨低生育应对研讨会”介绍，未来将有超过10亿人居住在城镇，人口在空间上的集聚将形成新的增长动力。生活在城镇的人口，2020年为9亿人，2035年将增长到10.23亿人。城市和城市群将聚集更多的人口，人口聚集与收缩区域并存。
前述报告分析，随着多数城市落户门槛放开，以及城市边界扩张速度下降，未来城镇边缘农村地区直接变为城区即就地城镇化的比重将下降，异地城镇化在城镇化人口中的占比出现回升。报告预计，2021年-2035年我国异地城镇化人口将增加8700万人。
广州广钢新城。林小昭/摄
在人均住房面积方面，根据《中国人口普查年鉴-2020》数据，当前中国城市人均住房面积已经超过了36平方米，不过区域之间的数据差异很大，一些人口流入较多的发达地区，人均住房面积较小，未来仍有较大的改善空间。比如，城市家庭人均居住面积居后三位的分别是广东、上海和海南，全部位于南方地区。人口流入最多的广东，城市家庭人均居住面积不足30平方米，是全国唯一一个城市家庭人均居住面积低于30平方米的省份。
城市家庭居住情况数据（数据来源：第一财经根据《中国人口普查年鉴-2020》梳理制作）
中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对第一财经分析，在一些人口减少、收缩的城市，人口流失，人口流动比较容易，房子却不能跟着人走；在人口流入地，人口大规模集聚，但建房子需要过程，加上受制于土地指标等因素影响，大城市住房一直比较紧张，人房矛盾突出，推动房价上涨。
在拆迁更新需求方面，报告预计2021-2035年新增拆迁需求约63亿平方米，年均约4.2亿平方米，占总需求的28%。2035年拆迁需求约4.2亿平方米，占总需求的31%。
综合各种因素，报告测算，2021-2035年我国将有201-247亿平方米的住房消费需求释放，中性情形下为222亿平米，年均产生住房消费需求14.8亿平米。相较于“十三五”期间住房市场18.9亿平米的交易规模，“十四五”、“十五五”、“十六五”期间降幅分别为17%、21%、27%。住房总需求呈现逐步下台阶的特征，到2035年，住房总需求降至13.3亿平米，15年间年均降速2.5%。
从不同住房需求的趋势变化上看，未来改善性住房需求主导地位持续提升，2035年占比接近六成，拆迁需求其次，2035年占比超3成，刚性住房需求最低，2035年占比仅1成。具体来看，随着新增人口减少、城镇化进度放缓，新增刚性住房需求占比将下降，预计2021-2025年刚性需求占比为22%，2031-2035年该占比降为13%。
报告指出，人口红利下降不代表住房需求快速萎缩。未来15年我国住房需求仍有超过200亿平方米的巨量规模，住宅市场交易金额将保持高位区间。在此规模下新房市场仍然占据主导地位，房地产开发仍有市场空间，行业开发销售不会出现断崖式下降，但也不会再现非理性繁荣。